保利地产从化项目定位报告.pptx

保利从化乌土村项目定位报告;一;;;流溪温泉旅游度假区（养生谷）;项目四至;二;2012年以来从化市场供求价走势（万㎡ ；元/㎡ ）;一、洋房市场情况;2012年从化洋房市场量价走势;版块;2012年从化温泉板块90方以下小户型是成交主力，但整体市场容量有限，不足800套。且从化极可能纳入限购，将影响投资性需求，降低走货速度。 区域主力产品总价控制在70万以内较好走货，其中方圆明月山溪小面积月均去化38套，价格6300-7500/㎡，总价控制较好。;【规划】围绕“山、溪、温泉”资源打造 “东方人居典范”大型高端社区； 【产品】38-87 ㎡公寓（住宅性质）约750套+ 150-550㎡别墅 【客户】主打广州区域度假、投资需求客户； 【销售】2012年小面积公寓共签约460套，月均去化38套，成交均价7000元/㎡ 。;;公寓户型打造大阳台及温泉SPA度假感，可加以借鉴 户型借鉴：公寓采用2梯12户的打造，户型主要以42㎡单间为主，户型打造上带入户花园，同时打造超大阳台突出温泉SPA度假感。;温泉板块120㎡洋房市场供应有限，去化五成，存在一定的市场机会。 2012年从化温泉板块100-120㎡产品供应量有限，整体去化约5成，存在一定的市场机会，建议该户型作为市场补充产品。;【规划】拥有20万㎡私家山林，独享2000亩国际高尔夫球场，是原生态山水度假社区； 【产品】80-147㎡洋房+183-407 ㎡别墅 【客户】主打广州区域度假、投资需求客户； 【销售】2012年洋房共签约250套，月均去化约21套，成交均价7000元/㎡。;;富力户型度假感不强：采用2梯6户的井字形设计，80㎡两房到147 ㎡四房，北向80方户型景观稍差，南向120三房和147四房均望高尔夫球场景观（已被毁坏），户型整体的度假感不强。本项目户型南北通透、大阳台具有较强竞争力。;小面积洋房是成交主力，但市场容量有限，且面临限购风险需控制总量，120方洋房市场供应有限，去化约五成，存在一定的市场机会 1、90方以下小面积公寓/洋房因投资型强，市场接受度高，是市场成交主力，但容量有限，且从化或纳入限购，影响投资需求，建议控制体量； 2、90-120方洋房市场供应量有限，总价控制好存在一定的市场机会； 3、公寓、洋房带装修销售是市场标配，建议带装修发售。;2013年从化别墅市场货量预计;花都、从化、惠州、增城度假市场格局中，叠拼面积集中在200方，双拼别墅集中在250-400方，别墅主力总价150-300万。;受温泉影响，冬季成交显著：从化别墅的成交具有季节性特征，集中在冬季（11月至次年4月），占全年成交约7成。 11月，雅居乐小院流溪别墅推售热销，拉高了该月成交量。 价格敏感，涨价跌量：全年成交均价 “整体上扬”，突破“万元大关”。抛开11月雅居乐个盘入市影响，成交量对价格上涨较为敏感。;4、别墅需求分析 ——小面积、低总价、带精装的别墅市场接受度高、溢价能力强;;参考案例分析：方圆明月山溪——150㎡小独栋，带装修发售，溢价高;价格敏感型市场，本案产品小面积、低总价，存在较大市场机会 1、从化旅游度假地产主打温泉养生，整体成交呈候鸟式集中于冬季爆破； 2、客户主要为广州度假投资客，与周边增城及惠州旅游地产形成板块竞争； 3、以联排、双拼别墅为主，主力面积在180-400㎡之间，缺乏小面积别墅； 4、市场对价格较敏感，200㎡以下的小面积别墅走货及溢价能力较强； 5、小别墅带精装发售去货理想，大户型带精装总价过高去货缓慢。;三;周边度假板块七成是广州客，以第二居所的度假性投资客为主 从化温泉、山前大道、龙门板块均有70%左右的广州客户，年龄主要集中于35-50岁，物业多是作为带有投资性质的度假型第二居所。;2、温泉板块客户分析;3、目标客群预判;四;1、竞品项目定位;2、本项目定位;3、项目产品定位;4、项目产品形态：;5、项目户型配比：;6、建筑风格建议：;7、园林风格建议：;8、商业配套建议：;;1、项目开发思路;销售计划与目标： 2013年销售任务1亿元，项目产品以70方以下小面积洋房为主，小面积别墅是填补市场空白的补缺型产品； 2013年，首先以140方小别墅入市奠定整盘的度假形象。通过别墅带动后期住宅及投资型公寓的销售，实现整盘滚动。 ;分期 ;