申银万国2008年房地产行业投资策略[精品].doc

行业及产业 房地产 2007年12月06日 行业研究真实的房价与隐性的财富 ——房地产行业2008年投资策略 行业深度研究 主要子行业点评： 相关研究 《供需矛盾凸显价值，地产掘金机不可z 我们认为，社会客观存在的贫富差距和供需矛盾使得地产的资源定价权最终取失》 2002年6月 决于中高收入阶层的购买力；参照他们的收入，大部分城市的房价相对合理。 并且，住宅的郊区化和小户型化，以及代际财富的支持，能够变相提高居民购《2007年下半年房地产投资策略》 2002年7月 买力，给房价上升带来新的支撑。而对于普通的中低收入者来说，他们的住宅 需求将通过社会的保障体系来解决，包括廉租房和经济适用房，这也与目前的《穿越时空，分享成长》 政策导向是一致的。 2007年8月 《信贷紧缩难抵购买力膨胀》 z 宏观调控政策是行业最为不确定的因素和风险所在，我们无法对政策进行全方2007年9月 位的准确预期。但是分析目前已出台的政策和未来可能出台的物业税，我们认 为，政策总体影响有限。我们重点分析三个政策：1、提高第二套房首付比例，在实际操作上由于银行的商业利益可能会流于形式，并且居民旺盛的购买力也使得政策本身影响有限；2、对于加息对房地产行业的影响，我们认为，此轮加息是为了应对通货膨胀的被动行为。对于自住者来说，名义收入的增长可以缓解加息带来的负担，对于投资客而言，负利率的环境以及投资渠道的匮乏，使得房地产仍然是保值增值的品种；3、物业税明年可能在部分中小城市展开试点，全国推广的可能性不大，短期内对心理层面的影响将大于实际的影响，长期无法改变房价上涨的趋势。 z 在投资主线上，我们结合企业短期和长期投资价值，给出三条投资主线：1、中短期关注资产注入类的资源型企业，长期企业机制和清晰战略才是发展的关键；2、中短期囤地公司可能因为过去利润的积累带来业绩膨胀，但是长期来看，追求周转的公司不仅能同样享受到地价带来的升值，而且还能分享开发所带来的收益；3、住宅开发投资价值优于商业开发，主要原因是我们认为此轮住宅价格上涨幅度大于商业，并且商业可复制性较差，对开发能力要求更高。而商业??租类由于租金涨幅落后于房价涨幅，扩张性较弱导致业绩缺乏释放的空间，因此，他们更多表现为牛市当中的防御性品种。 分析师 殷姿 yinzi@ z 重点推荐上市公司。结合企业的战略定位、公司治理和经营策略，我们推荐买江征雁 jiangzhengyan@ 入万科、保利和苏宁环球；考虑到公司资源价值和资产注入预期，我们推荐增励雅敏 持中华企业、张江高科、浦东金桥、天鸿宝业和北京城建；考虑到业绩释放的liyamin@ 巨大空间，我们推荐增持新湖中宝。 联系人 杨艳 (8621348 yangyan@ 地址：上海市南京东路99号 电话：（8621上海申银万国证券研究所有限公司 本本研究报公告仅通过邮件提供司给 国联证券有（限责任公司 国联上证券有限责任公司海(dzswb@glsc.co申) 使用。1银万国证券研究所有限公司）或其关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的上市公司所发行的证券或投资标的，还可能为或争取为这些公司提供投资银行或财务顾问服务。本公司在知晓范围内履行披露义务。客户可索取有关披露资料 compliance@ 。客户应全面理解本报告结尾处的“法律声明”。 / 行业研究 ` 目 录 引言....................................................3 1.1再谈供不应求........................................4 1.1.1 住宅的存量相对不足................................4 1.1.2 增量：开发商的替代效应短期内无法释放..............6 1.2解释一：平均收入指标失灵............................7 1.3 解释二：住宅郊区化和小户型化........................9 1.4 解释三：代际支付变相提高购买力.....................10 1.5 结论...............................................12 2. 宏观调控对行业的影响................................12 2.1 “第二套房首付比例提高”影响有限...............