中国房地产市场形势分析和下半年预测.docVIP

2009上半年中国房地产市场形势分析和下半年预测概 要 一、2009年上半年房地产市场形势分析 市场销售增长显著，但业态和区域差异明显。上半年，杭州、深圳、天津住宅成交面积较去年同期分别增长180.4%、148.9%、115.5%，苏州、重庆、青岛亦超过或接近100%。但31个省（区、市）中仍有1个省市上半年商品房销售面积同比下降，3个省市增幅低于5%；一些地方办公楼、商业用房的销售面积降幅依然较大。 企业投资信心有所恢复，6月土地市场明显升温。随着市场销售的回升，房地产开发投资增速逐月提高。5月和6月新开工面积连续环比增长。6月多个城市土地成交量增长较快，土地溢价水平较高，北京、重庆等多个城市涌现“地王”。 新增供应下降明显，市场存量迅速消化。北京、成都、武汉、深圳等城市1-6月新上市面积较去年同期下降20-30%不等。截至6月末，各城市可售量较08年底减少300-500万平方米，其中北京降至1472万平方米，较年初减少23%，出清周期下降至9个月，上海、杭州、深圳更是降至3-6个月。 价格止跌反弹，部分城市四月下旬以来涨幅加快。今年3月，全国70个大中城市房屋销售价格指数开始止跌回升。3至5月，价格指数环比增长的城市数量由38个增加到62个。6月，35个大中城市中价格环比上涨的城市多达28个，其中广州、深圳、重庆、成都的涨幅超过1.4%。 二、2009年下半年房地产市场走势预测 房地产开发投资稳步增长，但将低于去年全年20.9%的增长幅度。随着企业投资信心的逐渐恢复和主要城市可售量的减少，预计企业将在下半年加大投资力度，开发投资将稳步增长，预计全年房地产开发投资增速将低于去年水平。 房价仍会稳步上升，个别城市可能会较快增长。由于市场需求仍然较为旺盛，及购房者对住房保值增值的预期，及开发企业在资金压力缓解后失去降价促销和回笼资金的压力，预计下半年房价仍会稳步上升，个别新增供应不足的城市可能会有较快增长。 受价格上涨、部分城市新增供应不足等影响，三季度的成交量可能环比下降。4-6月，北京、深圳等主要城市的成交面积纷纷达到或超过2007年的历史最高水平，在刚性需求逐渐释放、部分城市销售价格涨幅较高等多种因素的影响下，预计三季度的成交量可能较二季度环比下降，但同比仍可能保持较高增速。 2009上半年中国房地产市场形势分析和下半年预测 一、2009年上半年中国房地产市场形势分析 1.?土地市场：5月以来土地市场明显回暖，多个城市地王频出 1)?多数城市上半年土地招拍挂市场成交量仍不及去年同期，但5月以来明显上升 图：2009年1-6月主要城市成交住宅用地建筑面积增长率 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 尽管北京等十大城市中有6个城市上半年土地成交面积（指规划用途为住宅或含住宅的综合类用地的规划建筑面积，下同）仍低于去年同期，其中北京、广州较去年同期下降36.3%和33.1%，深圳、南京下降57.4%和70.5%。但从6月的成交面积来看，北京高达238万平方米，超过1-5月累计水平；南京1-5月总成交面积仅为32.5万平方米，但6月即达33万平方米，与前5月累积量持平。而重庆6月土地成交面积高达671万平方米，是1-5月土地成交量的4.6倍，广州、深圳6月的土地成交面积也超过了1-5月的总成交面积。 2)?主要城市土地成交溢价水平 明显高于2008年 图：2006-2009年上半年主要城市土地成交溢价水平 ? 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 ?2009年上半年，北京等十大主要城市土地成交溢价水平明显上升，除天津外均高于2008年水平，北京、广州甚至超过50%，分别为57%和79%，上海为48%，而去年全年分别为33%、2%、13%。 3)?主要城市“地王”不断涌现，开发商拿地热情提高 表：2009年1-6月重点城市土地成交总价排行榜 城市 地块名称 规划建筑面积(㎡) 成交总价(万元) 楼面地价(元/㎡) 竞得方 成交日期 北京 朝阳区广渠路15号 280121 406000 14494 中化方兴投资管理有限公司 2009-6-30 重庆 江北区大石坝组团K分区5地块 1253100 381000 3040 保利房地产（集团）股份有限公司 2009-6-25 常州 京杭大运河东侧,常金大桥南侧9地块 2176542 319759 1469 常州市交通产业集团有限公司 2009-6-25 厦门 湖边水库片区观日西路地块 452740 302000 6670 福州世茂新城房地产开发有限公司 2009-6-8 深圳 宝城26区 406000 261000 6429 深圳市中洲宝城置业公司 2009-6-2 上海 闸北区281街坊地块 188695 217000 11500