2015年九江市商业市场调研报告.doc

2009年九江市商业市场调研报告 各街的商铺格局、经营业态、租金水平等详细统计分析请见 二、地块及周边商业环境 三、地块交通状况 在九江，乘坐城区的公共汽车一般只需2元，出租车的起步价为5元（11.5公里），10元的出租车费用可以帮你到达市区的主要地方，公共交通的便宜收费为本项目扩大了商业辐射范围，同时可以增加顾客前来购物消费的频率。 由于住宅组团规模较大，虽然一二期已交付使用，但三期仍在开发建设中，目前有开12路、21路、23路公交车在新湖中路设有临时的招呼站，公共交通并不方便，但随着住宅组团的整体交付而得到相应的改善，但在商业开业初期可以建议超市大卖场开设项目到市区重点住宅小区和重要交通站点的免费班车，或开发商只行筹备，以增加商业辐射力。 （12路公交招呼站） （设有绿化隔离带与非机动车 车道双向3车道的长江大道） （无绿化隔离带与非机 动车车道双向2车道的南海路） （双向单车道的龙开河路） 四、项目规模分析与级别定位 本项目商业部分的总建筑规模近8万方，其中长江大道与新湖中路交汇处待建的中心主体商业面积约4万方，另外还有2.5万方星级会所所涉及的商业功能部分， 根据《城市居住区规范设计标准》国家规范要求700-900/千人，满足本社区配套商业面积约为17500—25000方，这只相当于沿街附属性商业街铺的商业容量， 对于同时拥有中心主体商业综合体、主题商业街、沿街附属商业街、星级会所及幼儿园、学校综合配套设施的本项目而言，其商业级别定位已超越了社区配套服务型商业的范畴，而是服务于开发区片区乃至整个九江城市的区域商业中心，形成与老城区大中路四码头商圈并驾齐驱的区域新商业中心。 五、项目商圈辐射范围 （项目所在地理位置） 10% 九江全市450万人 九江周边县市 全市范围 20分钟以上 边缘商圈 30% 63万人 主城区各街区 九江主城区 20分钟之内 周围商圈 60% 15万人左右 项目周边水木清华、步红花园、西园小区等新旧小区 长城路以南，青年路以西，泰山路以东，前进西路以北围合区域 10分钟之内 核心商圈 预计贡献 人口数量 主要街区 区域范围 车行时间 商圈 依照本项目商圈辐射力的强弱将辐射范围划分为三级商圈：核心商圈、周边商圈及边缘商圈。 （灰色虚线表示边缘商圈、红色实线代表周围商圈、红色虚线表示核心商圈） 本章小结 》》本项目处于老城区向新城区过渡发展的中间地带，就商业发展前景而言，既能享受老城区现有成熟生活配套，又能共享新城可以预见的发展潜力； 》》本项目地块平整，可视性良好，周边有长江大道、龙开河路等多条城市交通干道，交通便捷，但目前公共交通条件还有待完善，以增加主体商业的辐射范围； 》》本项目周边环境东西差异性较大，东面北面相对靠近老城区，各项生活配套及现有商业环境明显好于西面南面的新城区，但随着区域房地产开发与城市改造建设的深入，地块周边环境近期将得到有效改善； 》》就本项目的地理、规模及商业格局的综合资源与优势而言，本项目的商业级别定位已超越了社区配套服务型商业的范畴，而是服务于开发区片区乃至整个九江城市的区域商业中心。 第 三 章 九江城市代表商圈与商街调研分析 一、大中路步行街商圈 二、柴桑专业市场商圈 三、庐山南路餐饮特色街商圈 四、柴桑美食街与小巴黎服饰步行街 五、其它代表性商街与市场 一、大中路步行街商圈（老码头商圈） 》》经营业态：该商圈以大中路与浔阳路横向联系轴，东西串联起太平洋百货、联盛广场及信华城市广场等重要商业网点，抱团组成九江城市最老商圈，大中路设计为城市步行街，街面宽约8—10米，全长约1.5千米，建筑形态为两边旧式小区的沿街底商，以一层单铺为主，以国内知名品牌服饰、鞋帽及运动专卖店为主，穿插国美电器、苏宁电器、太平洋数码广场、生生电脑城等专业卖场，占据一层多间及二层或三层的商铺。 （上方为大中路商业步行街，下方为浔阳路） 一、大中路步行街商圈 》》商业陈旧、管理缺失、品牌缺位 作为九江城市商业名片，大中路步行街商业设施已显得相关陈旧，无休闲景观设施，因历史沉淀自然发形成，无科学的建筑与业态的商业规划，卫生、车辆等日常管理都严重缺失，从品牌进驻情况来看，无论是服饰，还是鞋帽，基本都是国内的一些品牌，而缺少adidas、nike 、converse 等国际知名品牌。 未到21：00步行街上停放行驶着各种车辆 步行街两边都停满车，行人只能从中间狭 长过道走过，垃圾满地 部分店家都将货架摆到了步行街的人行道上 刚过晚饭时间，生生电脑城都已经关门了 更有流动商家在步行街两边摆起了地摊 一、大中路步行街商圈/太平洋购物广场 》》基本概况：前身是九江著名