长沙大盘市场整体概况及典型大盘分析_21PPT_世联.pptVIP

长沙大盘多选“低开平走”开发模式，从规划和已开发功能看一般采用：配套跟进、产品升级，最后卖成熟社区，辐射范围逐渐拉大 长沙大盘之道。 1、长沙大盘市场整体概况 2、长沙典型大盘分析 长沙城市的进一步外扩，住宅市场也随之东南西北散点发展。 城南板块： 湘江以东，车站路以西，劳动路以南的城市区域。拥有省政府及各职能部门、长株潭融合的城市发展优势；但缺乏优势景观资源。 城东板块： 长沙市东二环以东的城区范围；随着体育新城的建设，板块发展迅速，但道路交通系统不完善，且无优势景观资源。 麓南板块： 岳麓山以南，湘江以西的城市区域。该区域景观资源丰富，生态环境好，各大高校及岳麓山科技园提供了大量的高收入消费者。 城北板块： 湘江以东，车站路以西，八一路、中山路以北的城市区域。景观资源较为丰富，但区域内存在较多的工业厂房，使得区域形象较差，长沙市区居民对区域认同度低。 星沙板块： 东二环以东，三一九国道以北，以星沙镇为核心的城市区域。拥有发达的工业基础，大量的企业购买人群，但距离市区相对距离较远，且配套设施需进一步完善。 市府板块： 市府周边区域，主要依托市府搬迁的利好。 金鹰月湖板块 市府板块 麓南板块 中心板块 城南板块 东城板块 星沙板块 城北板块 文化休闲 政府 资源 地段 产业 政府 政府 政府 1、长沙大盘市场整体概况 外来品牌开发商聚集，拉升了整个市场的大盘开发水平。 由外地开发商开发的知名项目： 在2006年下半年之前，长沙市房地产市场还是湖南本土开发商的天下；随着外地开发商不断落户长沙，带来了全国各地房地产开发的先进理念和经验，长沙出现了越来越多由外地开发商开发的知名项目，这些项目在长沙房地产市场产生了巨大而深远的影响，推动长沙市场快速向前发展。 1、长沙大盘市场整体概况 大盘外地开发商50% 大盘本地开发商36% 其他开发主体14% 大盘开发商结构 代表性大盘项目 阆峰云墅 保利地产在长沙城南版块开发的占地583亩、约20万㎡建面的低密度纯独立别墅项目 保留原生半山地貌和植被，考虑别墅消费习性，用北美别墅的建筑舒适，传达“天人合一”的别墅居住理念 理念、品牌和产品品质成就一期的增值率超过50% 400-500㎡的单套别墅建面主力户型，尊崇人性尺度，成为湖南纯独栋别墅样板 珠江花城 珠江实业进驻长沙第一个项目，秉承近26年开发经验，携手两家国际设计公司担纲建筑和园林规划设计 “共生”理念，倡导在城市中繁华，在水岸边纯静的共生品位，强调了人与自然丶人与社会丶人与建筑丶人与人之间的共生，通过“共生”突显了项目的生态居住空间丶都市和谐的生活关系，把项目的特质淋漓尽致的体现出来了 长沙欧洲城 天城置业在省府板块全力打造的纯欧式生活社区 以沉稳大气，厚重内敛为基调，注重立面的转折变化与高低错落，通过规划排布与户外绿化环境设计融为一体 欧式钟楼、柱廊、大面积通透玻璃、欧式金属杆件等元素的大量应用将华丽、唯美的欧式风格淋漓尽致地展现 新特区新生活主场，南城都市菁英居住群落。项目荣获长沙地产奥斯卡“2008年最值得期待的十大楼盘”大奖 外来品牌开发商以其成熟的开发经验给本土开发企业带来强烈的市场“鲶鱼效应”冲击，推动了长沙市场的快速前进 1、长沙大盘市场整体概况 2008年1-12月，长沙市商品住宅累计交易量为43664套/485万平方米，平均月销售3638套/月，40万平米/月 。 2009年总供应量为1300万平米，其中08年存量高达408万平米，39418套 1308.85 900 408.85 总计（万平米） 264.88 202.5 62. 38 岳麓 325.21 207 118.21 开福 394.29 211.5 182.79 雨花 185.74 153 32. 74 天心 148.29 126 22. 29 芙蓉 总供应量（万平米） 09年增量（万平米） 08年存量（万平米） 09年上半年基本消化的量基本为08年积压的当年未售房源 今年上半年新开盘和新开工的楼盘数量较往年大幅减少 开发商上半年的主要任务是去库存化，回笼资金 按照近3年平均消化速度，市场存量产品足够长沙10年度消化 长沙未来住宅产品供应压力巨大——09下半年供应量井喷 1、长沙大盘市场整体概况 1、长沙大盘市场整体概况 长沙大盘供应更是从07年开始集中放量，竞争进入白热化 人口高压区 目前500亩以上的楼盘至少有49个，其中800-1000亩（不含1000亩）有12个以上，1000亩以上至少18个 大盘基本上分布在二环以外，北城与南城分布最为集中 49个大盘占地约48480亩，，按郊区容积率大约2-2.4计算，则总建筑面积约6460-7750多万㎡，估算已售面积仅有2-3成，则未来大盘竞争或两在4500-6000多万方之多 42