070623-从香港看北京商业地产.ppt

香港人怎样看商业地产 香港“职业”房产投资者的看法 最爱——就是商铺 商铺利大、住宅平稳 2007年6月成交案例 尖沙嘴广东道 100平米地铺，成交价1.7亿元（连租约） 每平米单价170万元 目前月租金：35万元/月 当前回报率：约2.5厘 估计市场租金：60万元/月 估计租金回报率：约4.2厘 2007年5月成交案例 铜锣湾罗素街52号B 地铺110平米；二、三楼160平米 总成交价2.038亿元 每平米单价52.3万元 目前租金：45.3万元/月 当前回报率：约3.4厘 2007年3月成交案例 铜锣湾罗素街52号B（同上铺） 买入成交价1.648亿元 同年6月出售给英皇集团，成交价2.038亿元 三个月账面净赚3900万元 2007年3月成交案例 旺角西洋菜街星际城市 3.8平米地铺，总成交价1580万元 每平米单价415万元 目前月租金：9万元/月 当前回报率：约3.8厘 2007年3月成交案例 旺角西洋菜街星际城市 5平米地铺，总成交价2060万元（连租约） 每平米单价412万元 目前月租金：9万元/月 当前回报率：约5厘 2004年6月成交案例 旺角西洋菜街14~24号 星际城市旁 每平米单价252万元 三年后，升值近1倍 香港人投资商业地产策略 不怕贵，就怕地点错 不怕目前回报低，只要有升值空间 大企业如是 小投资者亦如是 香港人投资商业地产策略 多看升值空间 物业价值 租金价值 次看短期租值 香港人投资商业地产策略 投资商业地产传统智慧 永远投资一线物业 永恒定律：地点、位置 从香港投资开发策略看北京商业地产 北京商业地产现状 根据戴德梁行报告： 北京商业地产现状 商业地产联盟秘书长王永平说： 北京商业地产现状 从量来看 北京商业地产现状 北京媒体分析： 北京商业地产的现状 结果 苦了开发商 累了经营商 笑了顾问商 发了基金商 宠了零售商 苦了开发商 政策打乱规则和时间 被动于08年前开业 在同一时期超量商业供应充斥市场 苦了开发商 大部分开发商苦无商业经营经验 被动借靠外来经验，但缺乏监督能力 庞大资金流动包袱 苦了开发商 以华贸新光天地为例 引入台湾新光集团策略，在目前市场情况，可以说是正确 但从房产投资发展效益来说，就值得商榷 苦了开发商 据消息： 新光天地18万平米年租金2亿，约￥3元/平米/天 合约期：20年（合约期内租金有升幅） 如这一数字确实，发展商从投资开发角度，这条数不好算 苦了开发商 不好算并不是开始时的低租金 而是20年的租期的被动情况 从大局来说，发展商确实确保了物业的长远质量 苦了开发商 据消息： 2亿并不是最低价，亦不是最高价 最低为￥2.5元/平米/天！！ 苦了开发商 从华贸、新光天地的交易,可以想象其他今、明年开业的困难，特别是那些定位档次较低、偏离中心点的项目 累了经营商 主要指一级经营商 对他们来说，既累又“乐” 累，是在这个尚未完全成熟的市场，“硬”拉进这些“皇帝女”的品牌提前进入市场，共同“守城”。当然这是有短期代价的。 乐，是在北京，中国首都，世界级城市可以如此“随意”选择；如此价格，如此优惠，如此条件，机会难得 累了经营商 一位百盛集团高层表示： 他们每天不停接受咨询，接待来自北京及各地的开发商 他说：真的够累 笑了顾问商 这一两年，京城略有名气和经验的商业策略顾问或招商顾问都业务繁忙 除了传统大行外，更冒出了不少过去数年做出成绩的人士自立门户。 笑了顾问商 一位原东方广场高层连同数位同业于两年前自立门户 最近对我说：“睡觉都没有时间” 一口气接了6、7个项目，体量以百万平米计算 不睡觉也做不完！ 笑了顾问商 最近我代一开发商安排约见一位在香港品牌招商上略有名气的外籍专业顾问 在一个月内，安排了3次都未能成事 他业务繁忙，以至双方都没有办法碰出同时有空的时间 而两年前，他还在问我有没有好的介绍 发了基金商 他们是最聪明、最狡猾、最凶狠的 实力稍逊的开发商对他们又恨又爱又怕 看准你最弱的时候，一口咬入 发了基金商 他们一不开发，二不经营，不多沾手 只看一个“利”字 看来这次“商业高峰”带来不少机会供他们选择 这里就不单个赘述了 宠了品牌商 除了基金够狠，顶级品牌可以说够“贪” 这是环境造成他们不能不贪，不贪也要贪 怪开发商？ 他们是迫于环境 只怪选择太多 到底怪谁？ 宠了品牌商 顶级牌子就更是“搭架子” 不止租金要免 装修费还要开发商承担 当然，他们有很强的广告价值和拉动能力 要不要他们，开发商自己算 题外话 其实在租户结构中，最有潜力的是本土优质的商户和品牌 如何发展他们潜力，协助他们成长、壮大，周期是长远了点，但是具价值 这次不谈此话题，日后有机会在谈。这个一定是中国未来商业潮流的支柱。 谈谈香港发展商在京城的策略 注：这只代表本人的观