XX市某房地产开发的项目可行性的研究.docVIP

XX市某房地产开发项目的可行性研究 一、项目背景 2 1、项目名称 2 2、可行性研究报告的编制依据 2 3、项目概况 2 4、项目SWOT分析 2 二、市场分析 3 1 A市概况 3 2 A市房地产住宅市场分析 3 3、主要竞争项目分析 4 三、项目财务分析 4 （一）、拆迁成本分析 4 （二）建筑成本分析 5 （三）建设成本估算 6 （1）、工程前期费 6 （2）工程成本 6 （四）项目费用分析 6 四 结论 7 ??一、项目背景????1、项目名称东湖路人行居住小区（暂定名）?2、可行性研究报告的编制依据（1）《城市居住区规划设计规范》????（2）《A市城市拆迁管理条例》????（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》????（4）《住宅设计规范》????（5）《住宅建筑设计标准》????（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》????（7）《城市道路绿化规划及设计规范》????（8）《高层民用建筑设计防火规范》3、项目概况1）地块位置：该基地东起白洋河，南至建设东路，西至东湖路、北至人民银行围墙，围合区内土地面积约28333平方米，该地块属池州市二类地段。????2）建设规模与目标：????土地面积：42.5亩（28300平方米）????容积率：2.2????开发周期：3至4年????土地价格：5000元/亩（A市国有土地使用权挂牌出让起价）????建筑面积（预计）：总建筑面积：61460㎡????3）周围环境与设施????（1）步行约10分钟可至A市中心秋浦路、长江路。????（2）西侧为A市城市中心景点百荷湖。????（3）东侧为清溪河城市绿化带，南侧为城市绿化广常????（4）西南靠近A市城关小学。????（5）北面为A市人民银行。4、项目SWOT分析????优势及机会????(1)该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来将是池州最佳的居住区域。????(2)A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。(3)东侧汇景花园的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。(4)周遍日趋成熟的居住配套及“百荷商业步行街”的商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基矗????(5)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。(6)该项目以毛地出让，起价5000元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。(7)该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。????(8)我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。????(9)物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。????(10)拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。????劣势及威胁????(11)拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。????(12)A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。(13)市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。(14)江浙资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。????(15)规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。????(16)小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。????(17)该地块的居民大多是二次拆迁，再加上A市某县人的北京自焚事件，拆迁的难度较大。(18)汇景花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。(19)拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。????(20)周遍的生活配套设施及交通不够完善。?二、市场分析1 A市概况A市位于长江南岸，面积8271平方公里，人口153万。????生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区——牯牛降、国家级水禽湿地保护区——升金湖。全市森林覆盖率达56％，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网；水运以长江干流的重要港口——A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工；通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络；沟通沿江通道的京九铁路、沿江高速公路、九黄高速公路等项目已经国家立项批准，2002年——2003年将全面动工；长江大桥已于2001年底动工兴建。项目所在区位于长江中下游南岸，与B市接壤，南连、黄山，是