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* 房地产成本管理 2009-03-11 房地产成本管理 * 内容要点 成本管理理念 成本目标管理 建立多层次的目标管理体系 目标管理中的难点与解决 房地产成本管理 * 一、成本管理理念 本章内容要点 房地产成本管理的行业与角色特征 房地产成本管理的认识过程 房地产成本管理的六大要素： 5W1H 房地产成本管理当前的指导思想 房地产成本管理 * 房地产成本管理的行业与角色特征 1、成本管理的基本内容 合理确定成本及有效控制成本 概念澄清： 费用：企业在日常活动中发生的会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。 投资：货币转化为资本的过程 。投资可分为实物投资和证券投资。 造价：做一件事情所花费的金钱，或者所花费的其他物质，精神上的东西 。 成本：为了达到特定目的而发生或未发生的价值牺牲，它可用货币单位加以衡量。 包括内容： ①原料、材料、燃料等费用　　②折旧费用 ③工资 房地产成本管理 * 2、房地产成本管理的行业特征 单件性、复杂性与多次性 不同角色的成本管理特征： 施工企业的确定与控制……….现场与花费，管理上的问题。 设计公司与造价咨询公司的确定与控制………..图纸与定额，技术上的问题。 房地产项目的确定与控制………产品与市场，经营上的问题 就是要知道哪些该花哪些不该花（无效成本），每部份花多少合适（合理确定），合理配置成本（均衡）。成本的产品导向，成本管理是为了配合产品开发，做出更好的产品，获得更大的收益。 目的不同，导致关注对象、工作内容及方法等方面的差异 房地产成本管理 * 房地产成本管理的认识过程 1、成本管理过程中的三个阶段 造价计算（概、预、结）……定额模式下，强调个人经验，追求算得快、算量准，定额熟 、套价正确。 成本控制……强调不能突破目标值。 提升价值……强调企业/团队的共同目标：面向公司利益，讲求性价比，提升产品和市场价 值，创造效益。 房地产成本管理 * 2、成本管理的发展方向 技术层面 ：从产品质量成本的角度出发 ，实现价值管理 。 管理层面：通过提高整体管理专业水平和成本意识，提高组织运营效率。 经营层面 ：结合财务与金融，满足现金流、税务、财务指标的需要。 战略层面：以成本管理优势培育核心竞争力。 房地产成本管理 * 3、当前的指导思想及发展趋势 指导思想：结合产品和市场，以造价计算和成 本分析为基础，以目标管理为方法 ，以技术管理为保障，以产品价值 的实现为目标开展成本管理工作。 发展趋势：价值管理（ Value Management ） 具结构性及分析型的一组过程 针对产品、服务、过程、系统等 达到所需要的质量和表现水平 旨在建立和提高管理对象的价值 房地产成本管理 * 房地产成本管理的六大要素： 5W1H 本节内容要点： 成本管理的目的（WHY）…提升价值 房地产项目的成本构成（WHAT）…全成本 成本管理的出发点（WHERE）…确定与控制 成本管理的阶段（WHEN）…全过程 成本管理的责任人（WHO）…全员 成本管理的方法（HOW）…目标管理 房地产成本管理 * 1、成本管理的目的（WHY) 房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标。 利润与成本的关系：收入一定的情况下，成本越低，利润越大 成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益 …提升价值。成本控制不等于省钱 ，花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键，避免价值不平和造成的浪费。 成本管理的目的与企业的目标是一致的…团队/机构的目标。 房地产成本管理 * 提升价值的途径 根据价值工程的公式：V=F/C 其中V-value（价值） F-function（产品、收益） C-cost（费用、成本），通过调节F和C不同变化来实现价值的提升。 具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营理念、产品方针有关 价值的评估：有显性的，有隐性的，有眼前的有长远的，需要综合平衡与决策 房地产成本管理 1、成本管理的目的（WHY) * 2、房地产项目的成本构成（WHAT） 房地产成本管理 成本的构成 ： 完全成本=开发成本+期间费用+不可预见费用 开发成本=土地费用+工程成本+开发间接费 工程成本=前期费用+建安成本 * 房地产成本管理 * 两大内容： 合理地确定成本管理目标 有效地控制以实现成本管理目标 3、成本管理的出发点（WHERE） 房地产成本管理 * 确定是控制的前提，只有确定了目标才能有效的控制实现目标。决定成本的因素主要由市场（包括销售市场和原材料市场）和产品定位，影响成本的因素主要是经营、技术、