房地产的概述教程.pptVIP

1.4.1 房地产价格的概念 价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币来表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。——现象 价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的抽象人类劳动。——本质 房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。 1.4.2 地价与一般物品价格的差异 生产成本不同 折旧不同 价格差异不同 市场性质不同 价格形成时间不同 供求变化不同 1.4.3 房地产价格的特征 1.房地产价格受区位的影响很大 2.房地产价格本质上是房地产权益的价格 3.房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金（出售价格—出租价格） 4.房地产价格是在长期和综合考虑的结果 房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响 1.4.4 房地产价格的形成条件 3个条件： 有用性 稀缺性 有效需求 价格实质上是市场经济这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。 分配方式：武力、礼让、抽签、排队、计划价格 1.4.5 房地产价格的种类 1.根据实物形态不同的分类 这是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。 土地价格：简称地价，不含建筑物价格在内的价格。 根据土地的生熟程度，相应的有生地价格、毛地价格、熟地价格，以及净地价格 建筑物价格：不含所占用土地价格在内的价格。 房地价格：建筑物连同其占用的土地的价格。等同于一般人们所说的房价。 房地价格=土地价格+建筑物价格 2.根据不同用途的分类 买卖价：房地产权利人通过买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人收取或他人支付的货币额、商品或其他有价物。 租赁价：房地产权利人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。 抵押价：假设债务履行期届满债务人不履行债务，拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。 课税价：为课税的需要，估价人员评估的作为计税依据的价值。 典当价：设立典权时，由出典人收取或典权人支付的货币额、商品或其他有价物。 保险价：为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。 征用价：政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。 3.根据形成基础不同的分类 市场价格：某种房地产在市场上一般的平均价格。 市场价格、市场价值、公开市场价值三者的含义基本相同，一般情况下可以混用。 成交价格：出售、买者是自愿而不是被迫购买下的实际成交价格。 评估价格：估价人员对房地产价值进行测算和判定的结果。 评估价格可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼。如比准价格、积算价格、收益价格。评估价值不是事实，但作为交易双方的价格参考依据，往往会成为最终的成交价格。从理论上讲，一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格 理论价格：完全公平合理的市场进行交易时应该实现的价格。 其他分类： （1）价格单位：总价格、单位价格、楼面价格 （2）价格管理：基准地价、标定地价、房屋重置价格 （3）政府干预程度：市场调节价、政府调节价、政府定价 （4）拍卖组价：评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 （5）销售组价：起价、标价、成交价和均价 作业：P23 第6题 第一章 房地产的概述 1.1 房地产的概念 1.1.1土地的概念 1.1.2建筑物的概念 1.1.3 权益 房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 物质实体是权益的载体，而最终体现房地产价值的是其权益。 房地产是一种商品。 房地产有三种存在形态，单纯的土地，单纯的建筑物，房地（土地和建筑物结合形式） 1.1.1 土地的概念 土地是指地球的表面及其上下的一定空间。 土地的开发利用受到三大制约：土地使用制度，土地权利设置，相邻关系。 对一块土地的基本认识： （1）坐落位置；（2）面积大小；（3）形状；（4）四至；（5）利用现状；（6）周边环境；（7〕土地权利状况；（8）规划设计条件；（9）生熟程度；（10）地质、水文和气象条件、其他。 毛地：（undeveloped land，未开发的土地）。是指在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地。 生地： （ raw land）是指完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。 熟地：（ cultivated land）经过土地开发，具备基本建设条件的土地。 具体特征： “三通一平“ （通水、通电、通路、平整土地） “五通一平”（通水、