房地产法第四单元.pptVIP

营业税 个人购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。 营业税税率为5%，再加上结合在一起的0.55%城市维护建设税、教育事业发展费和防洪工程维护费共计5.55%。 个人出售住房还应缴纳个人所得税，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，按20%税率计算个税。 不能出示房屋原值，按房屋成交价1%征收个人所得税。 对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个税。 5）对定居台胞新建住宅占用耕地，如确属于农业户口，可比照农民建房减半征税。 6）对不属于直接为农业生产服务的农田水利设施，但确属综合性枢纽工程的，可按为农业服务直接效益占工程总效益的比重确定耕地占用税征收额。 7.免税范围 1）部队军事设施用地； 2）铁路沿线、飞机场跑道和停机坪用地； 3）炸药库用地； 4）学校，幼儿园、敬老院、医院用地。 （四）土地增值税 1.含义 土地增值税是指对转让土地使用权，地上建筑物及其他附着物取得的增值额一次性征收的税赋 征收土地增值税的法律依据是1993年12月国务院发布的《中华人民共和国土地增值税条例》和1995年2月16日由财政部发布的该条例实施细则。 2.纳税义务人 土地增值税的纳税义务人为转让我国境内房地产的一切中外单位和个人，包括机关、团体、部队、企事业单位、个体工商户及国内的其他单位和个人、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、华侨、港澳同胞、外国个人等。  3.征税范围 土地增值税的征税范围为国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物(简称房地产)。 4.计税依据 土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额的余额。转让房地产的收入，是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 法定的扣除项目一般包括以下五项： (1)取得土地使用权所支付金额； (2)开发土地的成本费用； (3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房或建筑物的评估价格； (4)转让房地产有关的税金； (5)财政部规定的其他扣除项目。转让房地产的收入和扣除项目金额一般由纳税人申报。 但在纳税人有以下情形之一的情况下 以政府指定的评估部门评估的价格为计税依据： (1)隐瞒、虚报房地产成交价格的； (2)提供扣除项目金额不实的； (3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 5.税率 土地增值税税率采用的是超额累进税率。其税率有四级； 增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％； 增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的部分，税率为40％； 增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的部分，税率为50％； 增值额超过扣除项目200％的部分，税率为60％。 6.减免税 有下列情形之一的，免缴土地增值税： (1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％的； (2)因国家建设需要依法征用，收回的房地产； (3)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经申报核准，凡居住满五年或五年以上的(居住满3年以上，5年以下减半征收)。 （五）契税 1.含义 契税是指对国有土地使用权出让，土地使用权转让，(包括出售、赠与和交换)；房屋的买卖、赠与和交换，使所有权或使用权发生转移变动时，就当事人订立的契约，按成交价格、核定价格或交换价格的差额的一定比例向承受的单位和个人一次性征收的税赋。 一是个人首次购买90平方米以下普通住房的，按成交价的1%征收契税； 二是个人购买90平方米(含90平方米)至144平方米之间普通住房的，按成交价的1.5%征收契税； 三是个人购买144平方米以上(含144平方米)及其他房屋权属转移，或者购买144平方米以下住宅，但成交单价高出普通住房价格标准的，一律按成交价的3%征收契税。 征收契税的法律依据是1997年7月7日中华人民共和国国务院令以第224号令发布的《中华人民共和国契税暂行条例》。 1997年10月1日起实施。 2.纳税义务人 土地使用权出让转让； 房屋的买卖、赠与和交换中承受的单位和个人，包括城乡居民个人、各类企事业