房地产开发与经营作业张朋久已上传.docVIP

《房地产开发与经营》作业 第一章 绪论 一、名词解释 1．房地产 ： 答：房地产是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营： 答：房地产开发是房地产企业是指在相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品点位，包括住宅地产项目,商业地产项目,写字楼项目,工地产项目等 风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。 政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。 此外，房地产开发与经营要求的专业性也很强，只有培育大量高素质的专门人才，塑造一流的开发与经营企业，才能适应房地产市场的需求，实现房地产经济运行的良性循环。 4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 答：1、投资机会选择。是在对市场环境的分析和市场供应关系的分析基础上，寻找和筛选投资机会。 2、项目定位。寻找房地产项目的核心控制力和稳定利润点，使项目具有独特的市场定位，以做出科学决策的过程。 3、前期工作。主要指完成各种报批手续、获取有关证书，基础设施和市政设施的谈判与协调，安排信贷，确定市场售价和租金，确定施工进度，以及工程项目的招投标等前期工作。 4、建设阶段。是将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间上，进行建设施工的过程。 5、租赁阶段。当项目建设完成后，除了办理竣工验收等后续手续外，主要的任务是投入销售或出租活动，即根据市场的供求状况、开发商收取资金的迫切程度和开发项目的类型等，确定租或售的方式，以选择市场的销售方式。 6、物业管理。业主通过选聘物业管理企业，按照合同要求，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。 答：房地产市场宏观环境包括经济、政策、人口等方面的因素： 经济：国民经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。 政策：金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等 人口：人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征 此外还有，文化环境、行业环境、技术环境等因素。 6．房地产经营决策程序是什么？ 答：（1）发现问题；（2）确定目标；（3）拟制方案；（4）分析评价；（5）选择方案；（6）实施追踪。 7. 简述房地产开发与经营决策的内容 答：（1）财务策略；（2）生产策略：确定房地产企业的生产规模，明确开发或经营项目，生产量调节以及生产作业方式确定等；（3）市场开发策略：市场开拓型、市场渗透型、产品开发型以及多角型策略等；（4）价格策略：高价策略，低价策略，均衡价格策略等。 8．简述房地产行业管理的主要内容。 答：房地产行业管理是指政府行政部门与行业组织对房地产企业的主体、运行方式、运行环境、运营规则、行业标准等方面进行的管理和服务活动，包括行政管理和行业组织管理两个方面： 行政管理主要内容：一是企业设立时的注册登记，二是企业房地产从业相关资质的审批，三是房地产企业的行业监督检查。 行业组织管理主要内容：一是行业专业管理；二是建立行业内部运行规则，促进行业内部各成员间的公平竞争；三是研究行业发展规划，开展学术研究与国际交流。 三、论述题 1．阐述我国房地产价格上涨的原因。 答：1、初期房地产调控措施不协调，加剧了供求矛盾 初期“管住土地，控制信贷”的调控措施，抑制投资增长力度较大，加剧了供求矛盾；一些地方政府对调控措施贯彻不力。 2、地价上涨推动 土地储备和招（标）、拍（卖）、挂（牌）制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。不可回避的是，招、拍、挂制度也存在明显的缺限，即短期内容易推动地价上涨。 新建住宅成本的上升导致房价上涨。不单指建材等价格上涨带来的成本增加，还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。房地产投资结构仍不尽合理中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬。房地产价格上涨原因在于消费者预期改变人们对未来的经济预期是看好的。市场信息的不对称，媒体宣扬房价还要继续上涨 ，进一步强化老百姓的心理预期。 一、名词解释 1．可行性研究 答：房地产可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。 2．财务内部收益率 答：财务内部报酬率（financial inner return rate，FIRR）是指项目净现值等于零时的折现率。 3．财务净现值 答：财务净现值(Financial