商业地产开发基础知识分享与策划定位11.17.ppt

2、如何进行商业市场定位 [ 项目经济环境的分析和生活结构研究 ] 总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 GDP发展状况及产业结构情况 全社会消费品零售总额 全市商业增加值 城乡居民的人均可支配收入 城乡居民储蓄存款余额 开发任何一个项目都涉及经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，其开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响大。 2、如何进行商业市场定位 [ 商业发展规划和政策研究 ] 城市商业发展目标 城市商业网点规划 2004年初，国家经济贸易委员会国内贸易局下发了《关于城市商业网点规划工作的指导意见》《关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知》《关于加强城市商业网点规划的通知》三个文件，要求直辖市、计划单列市、省会城市尽快制定商业网点规划，未制定的不得上报外商投资商业企业项目。 目前包括北京等省会城市和计划单列市已经完成了该项工作，在对大型商业房地产开发过程中，开发商及时了解商业网点的布局规划非常关键，避免政策性的风险和重复建设。 2、如何进行商业市场定位 [ 区域城市结构调查与城市发展规划调查 ] 公共设施状况 交通体系状况 道路状况、通行量 城市性质与功能特点 各项城市的机能 城市规划 2、如何进行商业市场定位 [ 辐射区域的确定和零售业结构研究 ] 地区间的销售动向 商业地区间的竞争状况 业种间的销售动向 大型主力店的动向 以上综合反映的各项指标和内容为项目的市场定位、业态设计、经济效益预测提供定性的参考分析。 2、如何进行商业市场定位 [ 竞品及典型性案例研究 ] 规模 客流量 提供的产品或服务、收益情况 交通来源 优劣和劣势 从以上几个方面分析其现状及结构特点，以便做竞争分析，进行差异化的定位，同时提炼出本项目可借鉴和需要规避的因素。 2、如何进行商业市场定位 [ 消费者消费行为的调查与研究 ] 人口结构 消费水平 购买行为分析 收入水平 交通和出行方式 通过以上方面对消费者消费行业进行定量和定性研究。 2、如何进行商业市场定位 市场定位传达的是项目的精髓、项目的宗旨 大众化定位 VS 特色化定位 大众化定位法适合商业地产项目所在地有足够消费群、没有激烈竞争，采用该定位方式可以取得稳定收益，市场风险小； 特色化定位法表现在两方面：特色主题、特色服务。该定位方式市场风险较大，但一旦成功，较易形成品牌。有了特色才具有不可替代性，从而具有竞争。 本报告严格保密，未经许可不得传播。 本报告严格保密，未经许可不得传播。 百盛招商 商业地产开发基础知识与策划定位 商业地产开发基础知识 商业地产的盈利模式和利润密码 如何进行商业市场定位 如何进行商业业态定位 如何进行商业价格定位 如何进行商业体量定位 商业地产与住宅的开发行为比较 如何进行商业地产定位？ 商业地产开发基础知识 一 所谓商业地产，就是为商业流通领域搭建一个实体平台 一、商业地产基础知识 按行业类别分类 健身服务及休闲功能房地产（健身中心、美容院） 商品批发商业地产（义乌小商品批发市场） 居住以及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓） 餐饮功能房地产（大型饭庄、快餐小吃、冷饮店） 娱乐功能房地产（电影城、娱乐城、KTV） 零售功能房地产（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL） 一、商业地产基础知识 按市场范围分类 超区域型（出租面积在7万平方米以上，入驻商户数量150—200家，主力店如大型百货公司或批发店3~5家，商圈人口在50万以上，停车位数量在5000辆以上。） 超级型（出租面积在10万平方米以上，入驻商户数量在250—700家，主力店如百货公司、超市、家店等3~6家，商圈人口辐射几百万人，甚至千万人不等，停车位数量在1万个左右或更多。（如万象城,就是超级商业地产的典范。） 区域型（出租面积在1.5万—7万平方米，入驻商户数量100家以上，主力店为大型百货公司或批发店，商圈人口在20万以上，停车位在1000——5000辆。） 社区型（出租面积平均为1.3万平方米，入驻商户20—100家，商圈半径在30分钟车程以内，主力店为大型超市或从事批发的商店，停车位约500辆。） 近邻型（出租面积平均为7000平方米，入驻商户10—20家，商圈内人口为5—10万，商圈半径在10分钟车程内，主要经营日用品和一般食品，停车位约100辆。） 一、商业地产基础知识 按照消费行为分类 体验业态房地产（娱乐、休闲类房地产） 服务业态房地产（餐饮、写字楼、服务性公寓） 物品业态房地产（SHOPPING MALL，大型购物中心，百货商场，超市，家居建材店，以及各种类型产品旗舰店和专业店） 按照建筑形式分