囤地切莫耍花拳绣腿.DOC

会员资料 仅供参考 房 地 产 业 要 参 住房和城乡建设部政策研究中心 主办 2009年8月31日（第35期） 本期要目 严控二套房贷是否能给楼市降温楼市成交又陷僵局 4 旅游地产发展现状分析 7 房价最晚明年一季度触顶 10 上市房企业绩正步入上升通道打击“囤地”切莫耍花拳绣腿2009年上半年四川房地产市场运行情况分析全球商业地产趋稳并复苏 22 每周报告：1-7月房地产市场投资情况分析 　　　　　本周分析 本 期 评 论 严控二套房贷是否能给楼市降温 最近，银监会下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，要求严格执行第二套房贷的相关政策。结合第二套房贷的相关政策规定及对房地产市场产生的影响，本刊将对此进行评述。 近年来严控第二套房贷是降低房价的有效措施。2007年国庆节前夕，央行颁布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对各地房产情况的首付比例作了规定，并提高了第二套房的贷款利率，但把判定“第二套房贷”的界定权力交给了各大银行。当2007年“金九银十”房地产销售旺季到来时，房地产市场出现观望局面，其后房价有所下降。2007年12月11日，央行出台《关于加强商业性房地产信贷管理补充通知》。央行明确统一了“第二套房贷”的界定标准——严令“以家庭为单位”认定房贷次数。《补充通知》出台后，房地产市场又进行了一年多调整…… 此外，放松房地产贷款还可以刺激需求。2008年10月，不少地方政府在落实中央促进房地产市场健康发展政策时，采取了减免个人所得税、土地增值税、印花税，提高公积金贷款额度，减（免）收登记费和手续费等措施。不过这些措施都没有起到扭转市场趋势的作用。直到当年12月27日，上海市提供了购买第二套普通住房申请公积金贷款的政策，并规定“对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再次贷款购买第二套普通住房时，比照执行首次贷款购买普通自住房优惠政策”。至此，房地产市场开始呈现回暖趋势。 第二套住房贷款政策的“弹性”比较大，为了避免金融危机给企业经营者带来的困难，一些地方政府会暂缓执行第二套房贷政策，或者采取不同的司法解释。本刊认为，第二套住房贷款政策本身出自银监会，而各地方分行、支行在操作上存在随意性。 银监会出台第二套房贷政策，可能是从本系统的金融安全出发。然而，第二套住房贷款者一般具有较强的支付能力，可以承受破产清偿的责任。实际上，需承担较大风险的恰恰是首次购房者，从房屋质量的安全性来说，二手房的结构显然不如新建商品房，许多地方支行从自身风险考虑，对住房贷款有更严格的标准控制，对超过一定年限的住房不予贷款。当前，银监会严控第二套住房贷款，可能更多考虑的是从总量上抑制进入房地产市场的贷款金额。 显然，把过多的改善性住房纳入第二套住房严控范围，短期内会抑制需求。另外，租赁市场租金上涨，可以促使房地产市场的租售比达到一个正常水平，防止房地产市场泡沫扩大。但长期看来则会把市场潜在的购买需求延迟，将来或许还会造成更大反弹。土地政策可以调控利益分配格局，但不能调控市场，金融政策可以调控市场，但只是暂时压制需求。 一 周 提 示 ◆ 央行：中国经济将逐渐企稳回升 中国人民银行此间发布的《2008年年报》称，2009年，随着去年三季度以来一系列保增长、扩内需、调结构政策措施的逐步落实，到今年一季度我国经济快速下滑势头已得到初步遏制，多数经济指标呈现阶段性企稳的积极变化，中国经济将逐渐企稳回升。 短期内经济重新大幅回落的风险已明显降低。随着一大批新开工项目建设的逐渐铺开，投资增速有望进一步加快，预计全年全社会名义和实际投资增速将超过2008年。而一系列改善民生的措施将对稳定消费产生积极影响。此外，由于宏观调控具有较大的回旋余地，只要政策措施得当和落实及时有力，全年经济仍有望实现8%左右的增长目标。 同时，短期内价格下行压力仍然存在，但伴随着经济周期的起伏变化，货币因素终会带动物价发生顺周期变化，可能在下一个经济上行周期中增大物价上涨压力。 ◆ 中金公司：房价将呈结构性上涨 近日，中金公司发布研究报告称，下半年房价将呈结构性上涨，维持对房地产行业反转的判断。 报告显示，近期主要城市商品房成交量呈回暖的趋势。北京、上海、天津、杭州等城市的成交量已经回到2007年的水平；而广州、深圳、长沙、重庆等城市的成交量已经超过2007年。在成交量大幅上升的同时，商品房去库存化的时间也逐月下降。 商品房的热销推动了投资的回升，数据显示，其新开工面积呈现出季末性高增长的态势