从房地产中长期发展动态模型看2011年市场走 势（.pptVIP

投资 数据来源：根据房地产业中长期发展动态模型测算 （3）房地产开发投资 预计2011年全国房地产开发投资为5.6-5.7万亿元，同比增长16.5%到18.2%（1998年以来复合增长率为24.1%）。 图：1997-2011年全国房地产投资及其增长率 开工面积 数据来源：根据房地产业中长期发展动态模型测算 （4）施工面积 预计2011年全国商品房施工面积为47.6至48.3亿平米，同比增长17.3%到19.1%。 （5）新开工面积 预计2011年全国商品房新开工面积为19.4至19.8亿平米，同比增长18.2%到21%。 图：1997-2011年全国商品房施工面积及其增长率 图：1997-2011年全国商品房新开工面积及其增长率 土地供应力度不减，保障房建设计划继续加大 2011年计划建设保障性住房1000万套，比2010年计划增加420万套，预计2011年保障性住宅开工套数占整体的比重将达到40%左右（2010年，全国商品住宅新开工和销售套数分别约为1300万套和900万套）。 图：2008-2011年商品住宅新开工、销售及保障房建设情况 数据来源：CREIS中指数据、 图：2005—2010 年全国住宅用地出让面积 2009-2010年，土地平均供应面积约10亿公顷，其中商品住宅用地约8亿公顷，明显高于2005-2008年的5-6亿公顷。 根据国八条，2011年商品住宅用地供应不低于过去两年平均水平。 THANK YOU! * 阿尔茨海默症防治相关知识埃及的金字塔有建造方法动画艾司洛尔在神经外科重症中的应用二级二班防溺水等安全教育 ???????????? China Index Academy 阿尔茨海默症防治相关知识埃及的金字塔有建造方法动画艾司洛尔在神经外科重症中的应用二级二班防溺水等安全教育 中国指数研究院 2011年2月 从房地产中长期发展动态模型看2011年走势 一、模型：简介及其效果检验二、预测：2011年中国房地产市场预测 关于“房地产中长期发展动态模型” 影响中国房地产市场的主要因素 根据“房地产中长期发展动态模型”，影响中国房地产市场的主要因素可分为政府政策、外部环境、房地产市场内部因素三个方面，分别能够解释47%、31%、22%的市场变化，其中政府政策对房地产市场的影响最大。 具体因素 动态模型估计结果 政府政策 1. 土地政策 显著（0.69）(0.387) 2. 利率政策 长期不显著，短期显著（-6.53） 3. 税费政策 显著（0.4） 4. 货币政策 显著（0.68） 5. 信贷政策 显著（0.64） 6. 保障房政策 不显著 政府政策因素整体影响度 47% 外部环境 1.居民可支配收入 显著（5.25） 2.适龄购房人口数 显著（0.77） 3.结婚登记数 不显著 4.通胀预期 不显著 外部环境因素整体影响度 31% 房地产市场内部因素 1.商品房价格 不显著 2.商品房供需比 显著（-0.38） 3.上一期的商品房供给 显著（1.639） 4.上一期的商品房价格 不显著 房地产内部因素整体影响度 22% 注：GDP、储蓄存款也是外部环境中影响房地产市场的重要因素，但模型显示，这两个指标并非影响房地产市场的直接因素，而是通过影响居民可支配收入等直接因素来影响房地产市场的。 政府政策：土地、货币政策是关键 图：2001年至今全国商品房销售面积和房价指数增长率及政策 住房市场化改革； 积极财政政策；支持住房消费 平稳发展期 快速发展期 全面调整期 调控结构，抑制房价 2005年：国八条 2006年：国六条、国十五条 2007年：多次加息、严控开发贷款和二手房贷款 调控供需、抑制投资； 831大限； 土地招拍挂 稳定房价、加强 住房保障 货币政策继续从严 复苏并快速增长期 多次降息，税费减免，刺激复苏 调控期 调控期： 2010国十条 2011国八条等 2004年土地招拍挂政策出台后，土地购置面积增速大幅下降，地价涨幅显著扩大，是2005年以来房价水平涨幅扩大的重要原因；另一方面，2007-2010年，货币政策转向是市场波动的重要因素，2009年全国商品房销售面积超常增长、2010年遭遇严厉调控但全国商品房销售面积仍创下历史新高，与当年货币投放较多密切相关（2010年新增房地产贷款2万亿元，与2009年持平）。 调控期 ★ ★ ★ ★ 2009年销售面积“超常”增长与信贷超额投放、降息、减税等政策密切相关 2009年，全国商品房销售面积达9.37亿平方米，同比大幅增长42.1%，模型显示，正常增长率约为11.5%，另有18%的增长来自08年抑制需求的释放，而各类政策的影响分别为：信贷超额投放对增长率的贡献为6%，降息为4% ，减税为2%，分别使得销售面积