第六篇章 房地产开发的经济分析.pptVIP

第六章 房地产开发的经济分析;房地产开发定义：房地产开发通常是指房地产建造与经营管理的过程。 ;房地产开发商——追求利益的最大化 政府——促进城市空间开发、带动城市经济增长，又要在不损害环境的条件下，提供完善的城市基础设施服务，改善居民的生活质量。;投资机会选择与决策分析 前期工作 建设阶段 租售阶段;1、投资机会选择与决策分析;开发商会根据城市规划状况及经济发展前景，选择意向发展地块。;项目资源评估 对项目优势资源的利用可以提高项目的竞争力； 对项目劣势资源的改造，可以最大限度地规避市场风险，加速项目资金回收。;对拟投资的项目进行全面的技术经济研究，并针对具体地块及市场现状建议开发投资模型，对建设投资、成本费用、现金流量等进行精确控制。;2、前期工作;三种方式 行政命令式、从土地市场取得、通过资本市场拿地 ;万科收购浙江南都;3、建设阶段;4、租售阶段;住户密度的决定 住户要求： 1、能有比较宽阔的视野；2、更为明亮的光线；3、更为宽敞的公共空间；4、也不至于过度拥堵。 开发商要求：1、弥补房价因开发密度增大而减少的损失；2、总收益最大;假设没单位住宅的价格为P P=α-Fβ 其中：α除住宅密度以外的其他住宅属性的价格之和； β建筑密度每增加一单位所导致的单位住宅价格减少的数额； F为住宅密度，即容积率。 ;设C为单位住宅的开发成本 C=μ+Fλ 其中：μ为单位住宅的固定成本 λ为容积率增加时单位住宅成本的增加额（常数） ;设R为每单位土地面积的剩余利润（土地的潜在价值） R=(P-C)*F 其中：R为剩余利润 P为单位住宅价格 C为单位住宅成本 F为容积率;将前两式代入第三式中 得到：R=-（β+α）F2+（α-μ）F R*=(α-μ)2/4(β+λ) ;P=181+6.3×卧室数量+2.7×浴室个数+23.2×有停车场的单元-38.6×单元位于比肯大街-40.5×单元位于马尔比勒大街-46.2×单元位于国民大道-1.48×层数+0.0007×到共有去的距离 ;然后在里面选取一套典型住宅，条件为两个卧室、两个浴室、有停车场，除了容积率不计算外??可以得出这套住宅的总价格为： P=222.04-1.48F 由P=α-Fβ得：α=222.04，β=1.48 根据当地建筑师的建议，1984年每平方英尺的建筑成本为： C=100+2F 代入公式，求出 最佳容积率F*=17.5 每平方英尺土地价值为R*=1068美元 ;在进行房地产开发的时候，区域选择是开发成功的关键决策之一，选择那块地，有没有投资价值，能否带来较大的收益，都要进行一个投资环境的评价。 ;BT与BOT的区别？ BT模式的优势？ BT项目的投资人有哪些？ 项目招标指标有哪些？;投资人;1、发布招标信息 例：重庆市南川区工业园区管理委员会（重庆园业实业有限公司）基础建设BT项目，该项目融资金额为三亿元，工业园区总面积约为6500m2，要求投资人具有合法营业执照、税务登记证、法人代表证，企业固定资金5000万元以上，且投入项目的自有资金不低于BT合同总价的50%。 ;2、资格预审的评审 资格预审是投标人进行投标时的第一道门槛，主要考察的是投标人的综合情况，例如有效营业执照、资质等级、总体财务状况、注册资金、信誉等条件。资格预审评定的方式一般采用的是合格制和有限数量制，合格制是规定一个合格的分数线，未达到这个分数线的投标人将被淘汰。 ;序号;3、评标 资格预审后选出符合规定的投标人，再进行详细的评标。一般评标指标体系由五部分组成：综合实力评审、融资方案评审、项目管理方案评审、项目施工方案评审、报价评审。这五个组成了评标体系的一级指标，下面还会分为二级、三级指标，按树形展开。 ;指标;投资能力指标;4、开标 由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。经确认无误的投标文件，由工作人员当众拆封。投标人或者投标人推选的代表或者公证机构对投标文件的密封情况进行检查以后，确认密封情况良好，没有问题，则可以由现场的工作人员在所有在场的人的监督之下进行当众拆封。 宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。即拆封以后，现场的工作人员应当高声唱读投标人的名称、每一个投标的投标价格以及投标文件中的其他主要内容。其他主要内容还应包括：工期、质量、投标保证金等。这样做的目的在于