商业项目的物业管理及运营_1795248990.docx

商业项目的物业管理及运营 二〇一一年三月二十一日 目 录 第一章 商业物业管理概述 第一节 商业物业的类型 第二节 商业物业管理的模式 第三节 商业物业管理的内容 第四节 物业管理企业的选择与评价 第二章 零售商业物业管理 第一节 零售商业物业概述 第二节 购物中心及其管理 第三节 零售商业物业的管理 商业物业管理概述 按照物业的分类，国外一般都普遍采用 “四分法”，即把物业划分为居住物业、商业物业、工业物业、特殊用途物业四种。商业物业在国内也有人称为“商务物业”、“收益性物业”。美国的罗伯特·C·凯尔则认为商业物业是“一种私有但为公众提供商品、服务、设施和场地的场所”，“例如办公楼宇、购物中心、百货商店、加油站和停车场等”。 随着我国国民经济的发展和城市建设水平的提高，各种类型的商业物业迅速发展，商业物业管理作为物业管理的一个重要组成部分，其市场化、社会化的程度也比较高。商业物业有出租经营、确保最高回报率的目标，它们的设备设施比较先进、复杂，对专业物业管理的要求较高，要求管理者有系统的经营管理理论、服务意识和操作技能，它最能反映现代物业管理的本质。 商业物业的类型 一、划分商业物业的标准 目前，国内尚未有划分商业物业的明确标准，有人在划分“经营性物业”时，把工业厂房与仓库也包括在内，也有人在划分 “收益性物业”时，把用于出租的公寓也包括其中。当然，从“经营性物业”或 “收益性物业”的概念来看，这种划分并无不妥，但如果把这些分类套用于商业物业就显然不当。 因为，工业厂房与仓库明显应属于工业物业，而出租的公寓，无论从不动产管理的惯例或租户性质，都应属于居住物业。因此，划分商业物业，必须符合商业物业所具有的属性，即： (1)经营性。无论业主或租户，他们付出货币而获得物业永久或一定期限的使用价值，其主要的目的都是直接或间接从事经营活动，他们的付出均构成经营成本的组成部分，经营活动的赢利目的非常明显。 (2)公众性。该类物业主要是为公众服务，为有现实需要或潜在需要的顾客服务，因而，原则上是应该能够向公众开放的。在这类物业中，虽然也有些企业制定了准入“门槛”，如会员制俱乐部，但这种门槛只能是 “消费门槛”，凡具有这种消费能力和消费需要的顾客，都应该可以进人。 (3)服务性。该类物业主要从事第三产业，即服务业的经济活动，而不是从事第一产业或第二产业的生产活动。 作为商业物业，必须同时具备以上三种属性，也可以说，这就是划分商业物业的标准，只具备其中一个或两个属性的物业，则不能认为属于商业物业。政府机构的办公楼，虽然也具备服务性和公众性，但不具备经营性，因此 ，在国外都是把它们划为“特殊物业”或 “其他物业”；一般的工业厂房与工业大厦，只具备经营性而不具备公众性和服务性;至于储运仓库，则具备了经营性和服务性，但缺乏公众性，因为允许其出人的仅是物流而非人流。 以上述三个属性来界定商业物业，只能从该类物业的总体特性来进行分析，而不能考虑该类物业的局部情况。比如，有些私立学校、私立医院等，我们不能否认他们均具备了经营性、公众性和服务性等属性，但作为占该类物业大多数的公立学校和公立医院，是不具备经营性的。因此，我们没有必要，也没有理由在这类物业中划出一些为 “商业物业”。 二、商业物业的类型 根据第三产业的部门划分和商业物业的三个属性，商业物业大致可分为： (一)办公物业 指各种商业机构用于从事经营管理的场所 ，又称为商务楼。商务楼是商品经济和社会专业分工发展的产物。当商品经济发展到一定水平，客观上就需要一种集中的办公场所，于是，商务楼就应运而生，并得到迅速的发展。按照不同的角度，商务楼可以分为如下的不同类型： (1)按建筑面积的大小，可以分为小型、中型和大型。 (2)按商务楼的功能可分为单纯型、商住型和综合型。 (3)按大楼现代化程度可分为智能化大楼和非智能化大楼。 (4)按建造等级和所处区位、收益能力等综合因素可分为甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼。 (二)酒店物业 酒店一词是从英文 “Hotel”译过来的。Hotel来 自法文，原意是小旅馆，我国的称谓在古代为馆绎、客栈、释站等。酒店是提供饮食产品及客房，各项设施与无形的服务效用的综合型产品与服务，从而获得利润的经济单位。酒店从古代简陋的小客栈发展到今天的 “小社会”、“小城市”，完全反映了人类的经济和生活的发展变化，反映了人们的消费要求。因此，我们认为，酒店类别是为了人们的各种不同的旅游消费需要而出现的。人们的旅游动机无非有两大类，即公务和娱乐，而在酒店的类别中，也总是以这两者来区分的。目前，酒店的类别主要有以下几种： 1.商业性酒店 为满足商务旅游人士而设计的。因此，它一般是地处商业城区，交通方便，设备齐全。 2.度假酒店 一般都处于交通方便的风景名胜区，它的客人主要是度