第六章+房地产开发项目的工程建设相关管理.pptVIP

第六章  房地产开发项目的工程建设管理 教学内容 房地产开发项目建设与项目管理 开发项目投资控制 开发项目进度控制 开发项目质量控制 开发项目的建设监理 教学目的：通过本章学习，使学生了解开发商在建设阶段的主要工作，建设监理的内容及竣工验收的要求；熟悉房地产开发项目建设与项目管理的内容和程序，使学生对开发项目的建设过程有一个全面的认识。 重点难点：重点是建设过程中的三个基本控制；难点是三大控制目标的实现的方法和监理的实施。 教学时数：4 第一节 房地产开发项目的建设与管理 项目建设程序 项目工程管理 项目管理内容 房地产开发项目 1. 房地产开发项目必须具备的条件 （1）有明确的建设目的； （2）有确定的投资总额； （3）有一定的任务和工作量； （4）有明确的建设时间； （5）有完整的组成要素体系； （6）项目实施有一次性的特点。 一、开发项目建设的概念和程序 2.项目建设的概念 项目建设是指开发项目的工程建设，即将开发项目所涉及到的劳动力、资金、材料、设备、基础设施以及专业技术人员的技术和经验等多种资源聚集到某个特定的时空点上来进行的一项复杂的施工生产活动。 3.项目建设的基本程序 （1）项目建设准备 （2）优选施工队伍 （3）项目施工建设 （4）项目竣工验收 二、开发项目管理意义和内容 （一）项目管理的基本概念及其意义 1.项目管理的目标 成果性目标和约束性目标 （1） 成果性目标：如投资回收率、销售利润率、 投资利润率、项目功能性要求。 （2） 约束性目标：建设工期、投资限额、质量标准等。 2.项目管理的概念 开发项目管理是以高效率地实现项目目标为目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，对贯穿于项目开发经营的全过程进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。 3.项目管理的意义 （1）能使项目开发有计划、有序地进行 （2）为开发项目提供有力的组织保证 （3）为开发项目提供协调和谐的公共环境 （4）有利于对项目控制和获取最大综合效益 三、开发项目的工程管理 （一）项目工程管理的概念 1.项目工程管理的概念 项目的工程管理，即项目工程建设阶段的管理，是指对项目从项目开工准备到竣工验收的整个过程所进行的管理。 2.项目工程管理的主要任务 开发项目管理的主要任务是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、检查和控制等方法，从组织和管理的高度，对工程建设中的技术经济活动进行监督和管理，最终目的是实现项目的总目标——投资、进度、质量的最优化。 （二）编制项目工程管理方案 1.制定项目工程组织管理方案 项目工程组织管理方案是统筹安排项目工程建设工作的重要技术经济文件，是制定项目年度开发建设计划，与各施工、协作单位签订合同，开展项目工程管理的主要依据。 （1）制定项目工程组织管理方案的原则 ★ 遵循基本建设的各项方针政策，坚持先地下后地上、先基础设施后房屋建设，主体工程与配套工程同步建设交付使用； ★ 统筹安排、配套建设，合理安排各单位工程、单项工程的施工； ★ 合理安排施工区域和布置施工临时用地； ★ 做好资金、材料、设备等的综合平衡，确保项目建设需要。 （2）项目工程组织管理方案的内容 工程组织管理方案的内容包括：工程概况、工程勘察、设计出图、拆迁安置、“七通一平”、施工队伍落实、“三控” 要求、材料、设备安排等。 2.制定年度基本建设计划 3.制定筹集资金计划 4.制定建材、设备供应计划 （三）项目工程技术管理 1.施工图纸等的管理、审查、设计交底 2.全面质量管理制度的建立健全 （四）项目现场管理 1.开工准备工作管理 2.现场工程管理 3.工程验收及决算管理 第二节 房地产开发项目投资控制 投资控制原理 房地产开发 项目建设 投资控制实施 一、开发项目投资控制原理 （一）项目投资控制 1.项目投资控制的含义 在投资决策阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段和项目竣工验收阶段，把项目投资控制在计划限额以内，并随时纠正偏差，保证目标的实现。 2.项目投资控制的目标 投资估算——设计概算——施工图预算 ——施工预算——决算 （二）项目投资控制原理 1.影响项目投资超额的因素分析 （1）作第一次投资估算时，规划、设计不深入 （2）资料数据不准确，投资计算粗糙 （3）各设计阶段的投资计算超过投资计划目标 （4）价格上涨 （5）规划或要求改变 （6）招投标时投标者较少 （7）不可预见因素 （8）人为因素 2.项目投资控制的主要方面 (1) 项目建设各阶段