第一次买房者必须知道知识.doc

第一次买房者必须知道知识 房产中介的业务分两块，租赁和二手房交易。如果要贷款买二手房，一般按房子的评估价按一定成数办理，大部分银行之前的要求是，房龄加贷款年限不超过30年，卖主年龄加贷款年限不超过65岁。 　　房子有几个支撑价格区别的硬指标：楼层、电梯、朝向、结构、通风采光、是否有黑房、房龄、居住环境、物业、水电气、装修。 楼，比如8楼的8楼(简称8/8)，或9/9，无电梯，一梯多户(6-8户)楼道黑、楼梯陡、厨房厕所窗户朝走道、朝向不好(东或西)、有黑房、房龄老(90年代初80年代末)、没有物业、容积率高。家里有老人，爬楼不方便，朝向不好，通风采光差，有黑房意味着东西容易长霉，顶楼意味着夏天热冬天冷，厨房厕所朝向走道，意味着楼梯间充满油烟和粪香、墙面油迹斑斑。 　　一、产权情况 　　房屋产权指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权的类型有很多，包括：私产房(合同房)、公产房、经济适用房、房改房、集资建房等；房屋的产权性质不同，其价值也不尽相同。 　　日常交易中“私产房”最为常见，私产房的权属证明文件有两个，俗称两证：《房屋所有权证》《国有土地使用证》；也有老百姓称三证的，其实是指两证之外另加一 (论坛 新闻)本《国有土地使用纳税证》。 　　我们在查明房屋产权时要要注意以下情况： 　　1.有房屋未必有产权，如单位自建、农村宅基地建房、社区配套用房、违建房等； 　　2.产权是否登记？如预售房、抵押商品房未登记等； 　　3.产权是否完整？如已抵押未解除、公房不符合上市出售条件； 　　4.产权有无纠纷？如拍卖竞得、婚姻或财产继承、确定为拆迁的房屋等； 　　5.有房地产两证未必就有产权，如伪造房产两证、被查封或强制拍卖、遗失补办后发生过转让； 　　二、房屋外部情况 　　1.地段及繁华程度：地段是房屋最重要的固定属性，也是所有购房者在购房时都很关注的，买家一但圈定了一定的地段区域，需求较难引导；选择哪一区域、市区还是郊区主要围绕客户的需求而定。 　　2.交通便捷程度；交通是买房者会考虑的重要因素，包括公汽、轻轨、地铁、轮渡等公共交通的线路数，与市内各主要区域及上班所在地联系的广泛程度，从房子所在地到各公交点的距离，公交工具运行起止时间、运行速度、是否经常堵车、票价等都是客户会盘算的细节。四通八达、进出方便、经济实惠，居住的便利性才能得以体现　　3.公共生活配套：调查公共生活配套应关注以下各要素； 　　1)教育设施：托儿所、幼儿园、小学、中学的交通便利、级别等； 　　2)医疗卫生设施：医院、卫生站、社区门诊等； 　　3)文化体育设施：公园、体育场、综合文化活动中心等； 　　4)商业服务设施：商场、超市、集贸市场、药店及其他第三产业设施； 　　5)金融邮电设施：银行、邮局等； 　　6)行政管理设施：街道办事处、派出所、居委会、房管机构等。 　　4.周边环境： 　　查看小区的环境要从以下几个方面入手： 　　1)安全性：小区是否封闭、安全防盗措施等； 　　2)小区规模、绿化覆盖率、景观布局、楼间距等； 　　3)内部生活配套，会所设施(健身、娱乐)、教育、停车、购物等； 　　4)物业管理：管理状况，服务质量、收费。 　　5)环保情况： 　　a)卫生状况：关注社区居民生活习惯、卫生现状。生活垃圾处理情况、给、排水是否通畅、有无雨季渍水等情况； 　　b)噪音：安静与否？有无临马路、铁路、餐饮、集市等？ 　　c)用水：饮用水供水方式采用直接供水、水泵还是水箱？ 　　d)空气：注意有无餐饮、工厂、垃圾站等污染； 　　e)其它：有无通信接收设施、高压变电装置等？ 　　三、内部情况 　　1.户 型：户型的分类形式很多 　　1)按照居室数量分类：如一居，两居，三居等； 　　2)按照厅、卫数量分类：有一室一厅一卫、两室一厅(两厅)一卫、三室两厅二卫(一卫)，四室两厅两卫等； 　　3)按建筑形式分类可分为：平层户型、错层户型、跃层户型、复式户型四类。 　　a)平 层：又叫单平面层户型，是指所有的住宅功能位于同一平面上的户型。是应用最广的户型形式，其最大优势在于所有功能都在同一平面，因此它是最经济的户型，同时也是无障碍户型。缺点在于室内空间不够丰富，建筑外形比较单调。 　　b)错 层：错层是指不同使用功能不在同一平面层上，竖向错开一定的高度，形成多个不同标高平面的户型。解决了厅、室、卫等功能、动静、干湿的分区问题，使住宅室内环境错落有致，极富韵律感。不足是错层降低了建筑结构的均一性，在结构设计上为了达到建筑抗震要求，必然会使建筑成本增加，最终会提高商品住房的售价。 　　c)跃 层：跃层是指套内空