全面正确理解和认识物业管理（建设部政策研究中心讲稿）.ppt

全面正确理解和认识  物业管理 季如进 教授 清华大学房地产研究所 一、物业管理在我国的兴起 （一）历史的回顾——我们共同走过从前 一、物业管理在我国的兴起 （一）历史的回顾——我们共同走过从前 一、物业管理在我国的兴起 （二）物业管理的出现与发展 1.住宅物业管理直接起源于“房荒” 城镇人均住房使用面积 建国初期，4.5-4.6平方米 1965年，7.8平方米 （住房温饱） 1978年，3.7-3.8平方米（文革期间房子基本没盖，但是人口增长了 ） 一、物业管理在我国的兴起 邓小平80年讲话 住宅建设投资主体的多元化 房地产综合开发生产方式的出台 新形势下房管体制的探讨 企业自管 街道办事处 房管所、处的探索 一、物业管理在我国的兴起 2.社会化、专业化、市场化物业管理体制的确定 1981年3月深圳市物业管理公司的成立 两次研讨会简介 1994年4月《城市新建住宅小区管理办法》（建设部33号令）的颁布 2003年6月《物业管理条例》的颁布，2007年8月修订 2007年3月通过《物权法》，2007年10月1日实施 二、物业管理的现状及主要问题 （一）物业管理现状 行业已具有并确定相当的规模 物业管理领域不断拓展，竞争日趋激烈 物业管理企业增速快、差异大 物业管理运作规范化不够、问题、矛盾、纠纷多 物权法颁布后，物业管理的调整与规范 二、物业管理的现状及主要问题 （二）物业管理法制框架的形成与建立 1.《物权法》与《物业管理条例》 2. 相关的几个主要制度 业主大会制度 管理规约制度 物业管理专业人员职业资格制度 物业服务企业资质认定制度 物业管理服务招投标制度 物业承接验收制度 住房专项维修资金制度 3. 注册物业管理师制度简介 4. 各地方政府应出台的配套文件 二、物业管理的现状及主要问题 （三）当前物业管理存在的主要问题 1.全社会对物业管理全面正确的理解与认识还不到位。 2. 二个错误倾向 我来管你－物业公司角度 业主至上－业主角度 3.政府职能转变中的新问题。 4.市场经济是个大学校，我们要重新学习。 二、物业管理的现状及主要问题 （四）发展趋势 1. 建管分离的必然趋势 2. 物业管理定位的调整 3. 物业管理市场的细分 4. 物业管理运作的规范 二、物业管理的现状及主要问题 （五）两点启示 1. 中国国情与国外借鉴 2. 改革与市场经济 三、物业管理的含义及定位 （一）物业管理的含义 1. 最早的官方提法：《城市新建住宅小区管理办法》（建设部33号令） 第二条：“本办法所称住宅小区管理，是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。” 第四条：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。” 三、物业管理的含义及定位 2.《物业管理条例》的提法 第二条：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。” 三、物业管理的含义及定位 3.《物权法》的说法 第81条：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。” 第82条：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。” 三、物业管理的含义及定位 注意：物业管理始终没有定义，即其内涵与外延不清导致定位不准。 当前，可将物业管理理解为：社会化、专业化、市场化的房屋管理模式。 三、物业管理的含义及定位 （二）物业管理的三个层次 1. 物业的基本管理服务 2. 物业的资产管理 3. 物业的投资组合管理 三、物业管理的含义及定位 （三）基本管理服务的三个档次： 1. 保障型：适用于经济适用房、旧有公房，服务标准低、收费低（目前执行政府指导价）； 2. 服务型：适用于商品房，服务标准和收费标准高于保障型，收费以政府指导价为基础，参考物业档次协商确定； 3. 享受型：适用于高档商品房，收费为市场调节价。 三、物业管理的含义及定位 （四）物业管理的三个目的 1.以物业为对象——没有物业就没有物业管理 确保功能的正常使用与完好；保值增值。 建筑物生命周期介绍。 三、物业管理的含义及定位 2.以人为核心——物为人用的要求 创造和提供安全、舒适、文明、和谐的生活工作环境与秩序，满足不同住用人全方位、多层次的需求。 人对居住的不同层次的需求: （1）住面积——温饱社会的基本要求 （2）住功能——