康达信（房地产项目奖金分配）.ppt

房地产项目公司奖金分配 康达信管理顾问有限公司 2007年7月 联系方式 房地产项目总监 黄云 MOBIL EMAIL：manager_cmc@126.com 房地产高级咨询师 曹健 MOBIL EMAIL：cjbf@ 泗泾项目组织结构形式 1、组织结构的形式已经表现的非常好； 2、如果总部承担了预算的职能，则可不配造价工程师，建议项目公司最好配备造价工程师； 3、档案资料的管理则可由合同管理员兼任或配备资料管理员。 目前常见的奖金分配方式 一、与销售收入挂钩的分配模式，在项目的各关键节点按比例分配奖金； 二、按预期收益的一定比例计算奖金，奖金的发放按年度分比例支付。 三、项目奖，包含项目结束奖和项目过程奖，总奖金可以按照一定的数目核定或者双方约定，通常项目结束奖占70%，过程占30%； 四、按项目开发面积计算的奖金，项目管理团队按照每平米2-6元核算，具体根据不同的业态定，高层通常2元，多层，小高，别墅高一些。项目管理团队的分配可以按照一定的系数； 奖金的分配方式一：与销售挂钩的奖金，按项目关键节点分配 项目进度奖金-项目节点考核 项目结算奖金 奖金的分配方式二：按预期收益一定比例计算，分年度分配 收益的确认按照该项目的预算而定，收益的分配年限按照该项目的执行年限而定 每个项目在预算初期，应对项目的预期收益进行预估 收益权分配要考虑两种情况 总部支持开发项目-需考虑总部和项目部的收益权 独立开发项目 例：1、计算项目收益，设定年限与每年预分配的比例与金额 2、计算项目收益，设定年限与每年预分配的比例与金额 总部支持按照不同的分配块进行切分（高层、项目组、管理人员） 独立开发项目按100%分配奖金 参考 * 项目结算奖金 奖金总量 发放方式 超过8％项目回报率以上的项目利润的5～8％ + 0（零平面） 主体封顶 80%销售完成 项目全面结算 100% 取得项目开工证 项目进度奖金 奖金总量 发放方式 预期项目销售额的5～8‰ + 0（零平面） 主体封顶 80%销售完成 项目全面结算 15% 20% 25% 40% 取得项目开工证 各阶段对项目的质量、安全管理、内部管理等进行考核 项目结算奖金总额 = 项目结算奖金基数*项目结算考核结果； 项目结算奖金基数 = 项目平均投资额*内部收益率超值部分*15% = [∑项目投资额/项目投资起点至项目结算期的年限] *（实际内部收益率-目标内部收益率）*15%； 项目结算奖金发放的必要条件是项目完成竣工备案、且项目销售完成95%以上，分为两次进行：①项目竣工备案完成一个月后，依据项目结算奖金计算方式初步核定后发放奖金的80%；②业主入住一年后，扣除因项目开发原因导致的成本损失后（如赔偿、改建、设备更换等），重新核定项目结算奖金，扣除已发放的结算奖金后发放。 例：三年期房地产项目 预分配 预分配 总决算 第一年年底进行第一次预分配 第二年年底进行第二次预分配 项目如果按照预期结束，则进行总结算与分配 一期 开发 二期 开发 … 整个地块 三期 开发 … 3年 2年 2年 预分配 预分配 预分配 预分配 预分配 预分配 总决算 例如一个7年的长开发期项目： 建议将一个地块按照一个项目来进行预算，而不以单个开发期作为单个项目处理 项目的预期收益以预算为准 预算时要考虑集团投入的其他成本 预算时要考虑项目开发的难度 预算要及时调整，收益预分配也要及时调整 总部支持 开发项目 独立操作 开发项目 总部职能部门可分享的收益 项目部可分享的收益 公司可设定一个比例，这个比例可以根据项目实际情况进行调节 x％ 1-x％ 项目收益可分配部分 项目公司可分享的收益=100% 项目收益可分配部分 例如： 一个总投资为2亿的项目; 计算该房地产项目的收益率为30％，计6000万毛利 项目周期为3年，从2007年6月至2010年6月 可分配收益公式：可分配金额＝项目毛利×可分配系数 可分配系数：f＝0.5％ 公司拟将6000万项目毛利的0.5％用于长期激励，则共有可分配金额300万 100％＝可分配金额300万 50％用于项目总结算 ＝150万 用于第一年预分配的比例300×10％＝30万 2007.6 2007.12 2008.12 2009.12 2010.6 用于第二年预分配的比例300×20％＝60万 用于第三年预分配的比例300×20％＝60万 本项目跨越4个年度，共分4期发放 总部职能部门可分享的收益 项目部可分享的收益 集团高层决策者 10％＝3万 70％＝21万