物业管理实务讲义-绪论.ppt

第一章 绪论 第一节 物业概述 一 物业的中文含义 （一）古代含义：包括动产和不动产 （二）现代含义 1 “物业”的词源 “物业”是由香港传入大陆、逐渐流传，以致现在被普遍接受应用的一个专有名词，指的是单元性的房地产（即可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物），确切地说是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。 众多说法的缺陷：一是片面强调已建成的房屋，二是把它看作一种单纯的物理形态。 较完整的定义：物业是指土地、构筑物和固定在土地、构筑物上的定着物，以及相应的物权。 （三） 物业的英文含义 1.Property Property一词的意思为财产或财产权，包括有形财产、财产权，如土地、房屋、货物、金钱等；无形财产、财产权，如版权、专利权等。英语单词与其他单词组合成词组时，可以表明特定的事物。如“Real Property”意为真实存在的不动财产或不动财产权（包括土地、房屋及其设备、设施）；也有翻译成房地产、房地产权的，这里的“产”字是指财产，而不是指产业。 2.Estate Estate意为财产、财产权。但有两点与Property不同：一是没有无形财产的含义，与real组成词组仅指不动产，或人们称谓的房地产；二是有“产业”的含义，而产业是创造物质财富的，或追求利润的。 Real Property与Real Estate两词可以翻译成“房地产”、“不动产”、“物业”。 （三）物业与房地产、不动产的区别 （1）适用范围不同 物业一般多指一个单项的“物业”单位； 房地产是指一个国家、地区或一个城市所拥有的房地产。 （2）称谓的领域不同 不动产是民法通常使用的词汇； 房地产是在经济法和行政法及商事实务中经常使用的词汇； 物业则是指房地产领域中单元性的房地产概念的别称。 二 物业的性质与分类 （一）物业的性质 1 自然属性 固定性 久远性 个别性 2 经济属性 商品性 稀缺性 保值增值性 固定投资性 大量投资性 地段性 社会经济位置的可变性 第二节 物业管理概述 这样理解物业管理，对不对？ 张某在和一些朋友聊天时谈到物业管理，他说：“物业管理就是房产管理，只不过房产管理和物业管理所处的体制不一样，名称换了一下，其根本区别就是收不收费的问题。”他的朋友也说：“物业管理就是在原来的房产管理上增加点内容，比如扫扫地、浇浇花、看看门而已。”这些看法对吗？ 一 物业管理的概念和特性 （一）物业管理的定义 （二）物业管理的特性 二 物业管理的模式 （一）业主自管型 1 国家自管型 2 单位自管型 3 开发商自管型 4 业委会自管型 5 个人自管型 三、物业管理与传统房屋管理的区别 四、物业管理的基本环节 （一）物业管理的前期介入 所谓前期介入，是指物业管理公司在接管物业以前各个阶段（项目可研阶段、规划方案设计阶段、施工阶段等）就参与决策。制定出物业管理方案，并从管理的角度为开发商提出楼宇设计、施工监管、设备选用、功能规划、房屋租赁、工程交接等方面的建设性意见。 这种前期介入并不意味着物业管理的具体工作的介入，而往往是指物业管理人员向设计部门提供物业设计方案的咨询意见。 （二）物业管理部门的成立 物业在竣工交付使用前就应该落实管理单位。如果准备选聘专业物业管理公司，可以向社会上招标，通过竞争选聘优秀的物业管理公司；如果开发商准备自己管，就应成立属下的物业管理部门。 物业管理公司机构一般有两种形式： 一是实体性的物业管理公司，内部分为两个层次：即管理层和作业层。 二是纯由管理人员组成的物业管理公司，而无作业层。这类公司不带工人队伍，而是通过合同形式与社会上各类专业服务企业形成松散型的联合，以合同的方式将物业管理内容发包给相关的服务企业。 （三）物业管理人员的选拔和培训 根据物业管理专业化和现代化的要求，物业管理所涉及的各岗位工种人员应达到一定的水平并对其上岗资格进行确认。 人员选择一般需要两种类型：管理类型和工程技术类型。 培训时间应选在开展管理工作前3～6个月为佳； 培训内容应根据设置的岗位要求考虑； 培训目的以能胜任所担负工作为基本点，应注意的是有些工种如电梯维修工、锅炉工、配电工等应取得政府主管机关的资质认定方可上岗。 （四）规章制度的制定 必要的规章制度是物业管理顺利运行的保证。 制定完整的物业管理规章制度，一方面有助于建立对物业管理实施的监督机制，有利于正确发挥物业管理企业为业主和租户服务的行业职能。另一方面能够阐明物业权利主体的权责内容，有利于约束和规范物业权利主体的行为规范。 例如物业管理公司的职责范围、各类人员岗位责任制、操作程序和服务规范、住