2009年北京昌平高教新城营销方案75p.pptVIP

2009年高教新城营销方案 第一部分 项目分析 一、08年昌平房地产市场回顾 1、08年昌平区房地产整体投资环境分析 2、08年昌平区商品住宅期房市场整体分析 3、市场回顾小结及展望 第二部分 营销推广策略 一、项目产品统计 二、项目销售目标设定 三、营销阶段策略重点 第一部分 项目分析 一、08年昌平房地产市场回顾 5）促销方案 ◆本阶段应长期采取购房减总价的促销方式，利用现场气氛挤压客户成交 ◆老带新成交，给予老客户一定的优惠 ◆对于购买多套的客户，第二套给予一定的优惠 ◆对于团购客户给予一定优惠 ◆推出少量特价房，聚集人气增加卖场气氛 持续期（2009年6月—8月） 1）既定销售目标 ◆销售1.5亿元，销售房屋700套，完成销售任务的17%。 2）推售思路 本阶段对于4、5月份的强销期会有一个延续，他承接前阶段的销售态势，并作出细化演绎。上一阶段为项目的全面展现，以强大的销售态势进行演绎，从而奠定市场地位及认知度，本阶段应承接前段的销售工作，对于未成交的老客户进行更加细致的销售作业。另外对于9、10两月的销售也应在8月份做好铺垫工作。 3）推广重点： ◆公开发售成交火爆的情况 ◆促销信息 ◆产品信息 ◆针对高端物业的业主采取直投的推广方式，重点推介投资类产品 4）推广渠道 ◆短信(建议三个月共发送短信600万条) ◆地铁13号线的车厢广告 ◆新浪文字链 ◆京昌高速的道牌 ◆针对高端物业的业主采取直投的推广方式，重点推介投资类产品 各产品所占销售额比例： 3、销售建议 （1）产品对比及建议 A、别墅及跃层 147793565 10724 286592841 20796 13781.42 80 总计 9500 14168 7033.39 47 跃层 2 12000 186945561 27704 6748.03 33 Townhouse 1 调整表价 调整均价 表价金额 均价 面积 套数 性质 序号 从以上分析，目前别墅的单价以达到28000元，总价普遍在500多万，在市场上基本没有竞争力，最近的别墅成交在2008年3月19日，成交单价12629元，总价3226432元，全年成交1套，但从目前的存量房源中看别墅的所占比例达到了12%，总额将近1.9亿，为了能将有效的消化这部分销售额，提高其市场竞争力，建议别墅的单价下降到12000元。（上表） 跃层目前别墅的单价以达到14000元，总价普遍在200多万，最近的成交在2008年1月12日，成交单价8900元，总价1275726元，全年仅成交1套。跃层产品在本项目与其他产品也存在着竞争，赠送面积优势不再明显，价格无优势。从目前的存量房源中看跃层的所占比例达到了6%，总额将近1亿，为了有效的消化这部分销售额，提高其在市场的竞争力，建议跃层的单价下降到9500元。（上表） 均价10000元/平米，总价200万-300万左右，总价低，房源充足，具备现售房屋相关优势，较本项目现售的房屋有很大的竞争力 北一街8号二手房 可选房源少，联排在5套左右 交通便利，配套较本项目齐全 地下面积赠送，但不能作为车库使用 赠送花园70平米花园 均价23000元/平米，总价500万左右 联排：324平米 双拼：370平米 海淀区西二旗中路六号 领秀新硅谷 总送车位 交通便利，离市区近 周边环境较本项目成熟 现房 15000元/平米和18000元/平米， 总价420万左右和650万 联排：292平米 双拼：340平米 北五环外10公里 园墅 期房，今年8月交房， 按揭，98折 ；一次性96折 总价较本项目低 紧邻大学城，在大学城区域辐射范围内 总送花园大，一般为200平米左右 另有3或4套上期尾房特价处理，10500元/平米，400平米双拼，总价420万左右 14500元/平米，总价340万-500万 230平米 360平米（双拼） 沙河百善镇 石溪谷地 大学城别墅区，人文环境好 现房，即买即住 28000元/平米， 总价:478万-612万 联排：255平米 272平米 313平米 八达岭高速12号小汤山出口路东2公里 北一街8号 其他 优 势 均价/总价 户型 位置 连排别墅与其它项目对比： 户型B1面积：336.98平方米 户型C1面积：230.17平方米 石溪谷地户型： B、三居 208615196 8942 216553966 9282 23329.81 213 总计 2251636 5511 2251636 5511 408.57 3 其它 7 3060926 8863 3060926 8863