2010年长沙华盛世纪新城一期社区商业营销策划报告(84页）.pptVIP

华盛世纪新城一期社区商业营销策划报告 一期社区商业目标沟通 华盛世纪新城120万方超级大盘商业运作主要目标： ①利润的重要来源；②项目整体增值：形成对世纪新城整体项目运作的价值支撑；③高档品质住宅小区展示价值； 项目整体概况 周边商业分析 1、位于红星大商圈版图东向，商业气氛浓，周边市场林立，综合各类市场近达16家之多。 2、省府新版图成为投资新热点，但周边尚未真正形成成熟的生活圈； 3、商业形态单一，专业市场多，临街社区商业薄弱，目前周边底商空置率高； 4、周边市场租金普遍偏低，主要是红星商圈的市场多数为老市场，配套设施落后，部分市场还是业主集资修建的，现在的租金普遍偏低，即使经营较好的建材市场的租金也多数在40---60元/m2左右。 红星大商圈商业物业市场分析 大型商业物业比较表 红星部分专业市场经营状况 红星周边社区临街商铺 红星商圈商业调查小结 关于两种商业类型的价值对比研究 关于红星目前商业物业投资价值的思考 项目价格策略 180万 整体推广费用预计 12.000万 整体销售金额预计 3.3% 2.8% 5.6% 1.7% 27.7% 5.6% 8.3% 45％ 费用 比例 整体推广费用比例 费用 金额 推广费用明细 7万 不可 预见费用 1.5% 5万 10 3 50 10 15 80万 现场 包装 公关 活动 宣传 资料 户外 广告 电台/ 短信 电视 报纸 本案推广媒介及费用预算表 售楼部建设、装饰费用计入项目的建安成本，不在广告费之列。售楼部的办公家具、设备购置计入项目的管理成本，亦不在广告费之列。详细媒介执行计划另定。 本案商业SWOT、目标客户分析 红星商圈商业物业价值判断 本案商业定位及推广策略 长沙红星商圈商业物业市场分析 本案核心均价的探讨、价格及策略 PART Ⅵ 本案营销策略及执行计划 一期社区商业街营销总策略 “巧借二期开发之势，快速推货”策略 “点对点客户营销”策略 “带租约出售”策略 “主力商家品牌与华盛强强联合”策略 “产品唯一性”策略 “低开高走，逐步拉升”策略 “泛销售”策略 “巧借二期开发之势，快速推货”策略 借华盛世纪新城二期启动之势将一期商铺推出市场，商铺是项目营销推广重点，并带出项目的副品牌——住宅，整体上突显住宅投资价值，住宅与商业紧密结合，以住宅带来中高端客流， “两张王牌”同时吸引投资者，“两匹战车”同时占领市场。 “点对点客户营销”策略 根据投资者特征，投资者主要集中在周边专业市场，因此营销战术上进行“点对点客户营销”，通过宣传单张等传播方式，更坚定锁住客户，为公开发售打下坚实的客户基础。 “带租约出售”策略 “通过委托前期招商，并实施商铺的统一经营和统一管理，为投资者带来信心，同时也保证开发商做旺场的决心。 “主力商家品牌与华盛强强联合”策略 引入国内知名品牌，加快与主力商家落实进驻意向，借助主力商家强大的影响力，吸引投资者眼球，同时带动次主力商家的进驻。同时通过推广“华盛集团”强大的实力背景和成功操作的案例，进一步增强投资者信心，并带出项目品牌附加值，实现品牌战略。 “产品唯一性”策略 项目建筑规划、项目景观规划、商铺间隔优势、省直公务员住宅小区优势。 “低开高走，逐步拉升”策略 价格步步上扬，预留升值空间，与城市发展同步增值，制造价格不断飚升的市场印象，争取最高市场利润。 泛销售策略 泛销售区域锁定:采取立足以项目为中心点盖周边城市，如株洲、湘谭、娄底市及邵阳为主，在该区域深入发掘、分化竞争对手市场；并在　各区域辅以小型展示会，实行有深度、有广度的挖掘买方市场。同时可根据实际销售情况的变化，挖掘周边的投资客。 推广目标区域：长沙市为主,长、株、潭与邵阳、娄底市等地为辅。 长、株、潭经济圈 一小时经济圈 长沙市 辐射圈层 以项目为中心3公里范围 核心圈层 区域 圈层 销售总思路 本案的总销售思路的制定，我们必须结合项目的实际情况和迎合投资者的心理来有针对性地制定。 本案1#、2#栋1-2楼为2层独立临街铺面，这种铺面为众多的投资者所钟爱，应当先推。 对于投资者来讲，一般喜欢一楼的临街独立商铺。对于非临街的一楼部分，如果租赁情况较好，投资年收益达到7-8%的水平，投资者也会出手购买。 总思路：先易后难，先租后售，租售并举 商业物业的销售，它不同于住宅物业的销售，它的难度要比住宅物业的销售要大。结合本案的实际情况，我们给本案制定的总销售思路为：先易后难、先租后售、租售并举。 本案2楼以上的物业，直接销售将有一定的难度，应当先进行招租。目前的商业物业销售，投资者居多，自用型购买的较少，带租约进行销售，比较符合投资者的投资心理。 先易后难，先集人气 推售计划：先推一楼门面，再往楼上推。建议先推1#、2#栋临街独立商铺，同时为后续累计客户；再推3#