2011山东东营城发花园项目定位及营销策略报告191P.pptVIP

黄河三角洲中心城市30万m2青春作品 与城市共成长 项目意愿∕营销目标 ： 基于项目产品特色及城发公司育英城市的使命，本项目意愿： 1、树立引领东营青年生活方式的样板社区； 2、名利双收，实现高形象下的高价值营销； 3、 进一步树立城发置业品牌。 认为项目可实现的目标 尽管，市场环境在变…… 事件：2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，随后国务院办公厅发布：关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知“（简称“国办发1号文”），提出“明确房价控制目标、更大范围更加严厉的限购令政策”等一系列政策。 首次明确提出“房价控制目标”，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。 2 行政手段继续升级，限购范围更广且更加严厉. 3 经济、金融、税收等手段全面升级。 4 落实约谈问责机制，确保相关政策落实到位。 标志着调控政策的进一步升级和深化； 市场短期需求和价格将受到显著影响； 2011年全国商品房销售面积下降和价格结构性下跌可能性加大。 迷局 2010年，是中国房地产市场战略调控年，纵观全年多次调控，逐次升级。国八条的出台，给2011年房地产市场调控确定了基调。尽管如此，住房需求依然强大，供给仍然给力。 纵观中国房地产市场，这是一给不确定的时代…… 我们面对着：开发商与消费者的博弈 迷惑的刚性置业者 艰难的投资者 痛苦的投机者 我们面对着：政府对开发商的多维调控 政府决定了土地成本 对供给、价格、利润的管控加强 东营 细观东营房地产市场， 发展商在区位资源与大户型的红海中浴血奋战…… 市场“超量”供给； 刚性需求尚未被满足，40％的反复置业人群支撑起整个市场 7成的成交量； 需求虚高，投资投机客严重超标； 新政下市场已进入观望阶段…… 东营概况 总体营销策略 项目整体营销分期及价格走向控制 应根据市场及项目自身状况，采用“低价试探、快速反应、持续走高”的基本价格策略、“批量有序推盘，形成市场紧俏”的房源策略等策略组合。预计我项目19．4万体量销售周期为4年。价格趋势预计如下： 准备阶段 第一年 第二年 第三年 第四年 5500元∕㎡ 5800元∕㎡ 6200元∕㎡ 6600元∕㎡ 6500元∕㎡ 导入、蓄客期 入市初期 强销期 持续强销期 尾盘期 基于对东营市场发展历程和片区市场现状的研判以及对项目的整体部署考虑，做出上述预估 实际的开发销售过程中应根据市场及项目自身状况作出必要的动态调整 总体营销策略 NO。4 高调传播 形象力就是溢价力 项目受区位和配套的限制，必须采用高调传播的策略，提升形象力，提高消费者心理预期，以推动销售 高调传播有两层含义： 整个推广过程中，项目形象要高端； 在重要环节点，广告投放和活动推广的要做到密度大，气势足。 通过高调传播，提高消费者对价格的预期，再以既定的低于消费者预期的价格入市，方能引起市场追捧。 高端亮相，高调传播 总体营销策略 NO。5 多元传播 长线媒体+事件营销+地面渗透 传播过程中采用“长线媒体+事件营销+地面渗透”的营销推广思路，提升项目”知名度、美誉度和忠诚度“。 宣传上，以物料为主，配以短信、DM等媒体，同时根据项目各推广节点，进行有效的活动宣传。 “长线媒体+事件营销+地面渗透” 总体营销策略 专题之物料营销 攻略 狭义的宣传物料就是指楼盘营销推广过程中所制作的单页、折页、楼书等宣传用品，而广义的物料则包括与项目营销推广有关的所有的物品，如印刷材料、各类纪念品、礼品、实用物品等。大量物料的充分渗透， 将是本项目瑞光的重要手段之一。 月饼、水饺、元宵、粽子等 食品类 台历、年历卡、鲜花、福字、春联、红包等 节气类 笔记本、层贴、鼠标垫、雨伞、扇子、遮阳伞、环保购物袋、水杯、耐用火机、烟灰缸、围裙、T恤衫、鼠标垫、开关贴、扑克、名片夹、光盘包、手机座、小台灯、闹钟、镇纸、钥匙扣（包）等 礼品类 文集、图书、装裱花等 文化品类 便签、信封、档案袋、纸杯、抽纸盒、书签、笔（签字笔或圆珠笔）等 办公用品类 楼书、折页、户型图、销售手册、产品手册、投资手册、物管手册、运营管理手册、手提袋、名片、光盘、计算器等 必备物料 项目推广实用物料统计 总体营销策略 NO。6 资源整合 充分利用一切可利用资源 电视、DM、户外、销售中心的宣传展示； 赞助当地政经活动，提高知名度和美誉度； 利用节日等时段进