2012年8月成都SOHO客户产品需求研究报告.pptVIP

成都SOHO客户产品需求研究2012年8月 Contents 研究背景与目的 1 产品需求（建筑、精装、机电和社区配置） 3 2 客群特征及决策模式 营销定价与产品溢价 4 研究背景与目的 研究背景 据统计，2012年，成都已开工或将要开工的商业地产面积达到1500万平米，其中SOHO类产品的体量将占据其中的40%，约700万平米左右。如此大的体量，SOHO产品在全城开花已是不争的事实；成都公司货值储备中SOHO产品亦占到较大比重。在这样的形势下，对SOHO/LOFT产品的客群进行特征分析及需求研究显得尤为必要和紧迫； 研究目的 选择SOHO/LOFT的看重要素、决策模式； 研究不同客群对SOHO/LOFT产品配置（基本配置、精装修、机电等）需求点； 寻找不同客群在SOHO/LOFT产品的溢价可能及溢价空间。 样本说明 共访谈33人 SOHO LOFT SOHO投资 SOHO自住 SOHO办公 SOHO酒店经营 LOFT投资 LOFT自住 主要结论（一） 　 投资 自住 经营 　 SOHO投资 LOFT投资 SOHO自住 LOFT自住 SOHO办公 SOHO酒店经营 客群特征 27-36岁之间，小公司老板或初级管理者，处于事业上升期，有一定经济能力 偏年轻，27-32岁，处于事业奋斗期，经济能力不强，单身或两口之家为主 25-36岁之间，一般为小两口没有小孩，追求年轻时尚 办公人少的小公司、办事处，年轻时尚相关行业的工作坊（如摄影工作室等） 直营或连锁的经济型酒店 决策模式 1-价格及投资回报总价在预算范围内（60万以内），偏好小户型，LOFT投资客可接受更高总价，80万以内。虽有投资回报概念，但更看重房产增值，对租金不会认真计算。早期投资客户投资回报预期在10%左右，近两年新入场投资客户投资回报预期超过银行利率为底线，5-7%2-地段：有过购买经历的选择成熟地段（三环内），宁可高房价，好租，投资回报率高；没有过购买经历的可以接受待发展的新区域，如高新等。3-周边配套：商业配套如大中型商场、教育配套，日常就餐场所，简单娱乐设施，停车场等；4-开发商品牌；倾向购买大开发商品牌。品质有保证，后期维修有人管。认同的大开发商有：万达、万科、保利、蓝光。5-交通：通达性好，最好不要有单行路，公交多，地铁佳。6-其他看重要素：产品本身（层高、赠送）；物业管理（物业费、物业公司成熟度、物业公司实力） 1-距离：距上班地点的距离和时间2-生活便利性：商场、超市、简单娱乐设施等3-交通便利性：公交、地铁等公共交通工具4-居住舒适度：对居住舒适度有一定要求。（详见产品部分） 1-地段有利于业务开展：距离项目近、距离合作单位近、周边有大量的上下游企业、周边人流量满足生意需求2-看重工作配套和周边便利：银行；谈事的茶馆；小超市；工作餐就餐场所，方便招聘3-交通便利：公交和地铁的通达性，利于员工上下班 1-地段：偏好成熟地段。相比于成熟地段1300元/间/月的租金，新区租金800-900元/间/月可考虑新区。能够承受的回本时间是2年。2-周边环境：有差旅需求的商务环境（写字楼入住率需至少达到50-60%）、商业综合体、大学、医院、机场、车站、政府、小户型住宅社区周边3-交通：便捷，双行道，地铁沿线，到景点的直线距离 主要结论（二） 　 　 SOHO LOFT 　 　 SOHO投资 SOHO自住 SOHO办公 SOHO酒店经营 LOFT投资 LOFT自住 价值偏好 相比于LOFT：低总价，投资门槛低，灵活，好出手 相比于住宅：不限购、出租范围广 偏年轻，27-32岁，处于事业奋斗期，经济能力不强，单身或两口之家为主 相比于写字楼：租金低；符合studio的经营风格 酒店对位客群是否充足 相比于住宅和SOHO：多获得的面积空间所带来的租金溢价 相比于住宅和SOHO：在有限空间满足更多功能；重视私密性；年轻时尚的代表；过渡性住房，有孩子后还是会考虑回归住宅 建筑配置 面积段 偏好小户型，40-60平 50平米左右 60-70平 40平左右最佳 偏好小户型，50平以内 40-50平即可满足居住需求 套型 大开间即可，如果租户有分隔需求可自己用纱、帘等方式处理 偏好套一 开间或隔好的套一，办公功能分区 大开间 最好能隔好夹层楼板 层高 对于层高是2.9米，3米，3.1米不是很关注 认为6米更好出租，但更关注价格。6米相比于4.9米可接受的溢价为10%-15% 从居住舒适度上6米更好，但从租金上能接受的溢价最多为15% 层数 不关注 每层户数 不关注 电梯 不关注 3梯10户是理想状态，1梯5户是最高限 不关注 走廊宽度 -- 能同时过两辆保洁车的宽度 -- 厨房 厨房靠门 优选厨房靠窗的封闭式厨房，但在厨房靠窗和私密