东台阳光新城项目营销思路报告（首次提报 2011.3）.pptVIP

东台市时堰镇-阳光新城项目 营销思路报告 2011.3 我们对项目的理解 时堰镇是偏离市区的乡镇：?????地产项目特点：????1、接受城市辐射较小，人口基本上外流，生活与城市的融合度较小。????????2、客户层面较窄，客户层基本是本镇的客户，包括镇内行政机关人员、企事业单位人员、镇内经营户、外出经商人员、镇内务农人员等。 相对与城市房地产的规范性及相对长期性，乡镇房产的短平快操盘模式无疑是众多房地产企业关注的焦点。 时堰镇 2.095 容积率 616 户数（户） 30.5 建筑密度（%） 35 绿化率（%） 2300.65 商业建筑面积（㎡） 4320 别墅建筑面积（㎡） 71839.20 住宅建筑面积（㎡） 其中 78459.85 总建筑面积（㎡） 37451 规划总用地面积（㎡） 数量 项目 1、乡镇中7、8万方总建面积的在当地应属较大规模的项目，通过推广全新打造“乡镇品牌第一”有助于树立项目形象和体现开发商实力，从而给老百姓增强购买信心。 2、区别于城市地产项目，我们必须根据目标人群的购房心理和购房需求，有针对性的营销推广，从而达到既定的目标。 那么我们该如何推盘？ 做乡镇项目，确实要入乡随俗，同时要区别于城市地产项目操作模式。 想做好，首先要了解购买群体，从大部分乡镇项目的操作来看，购买群体无外乎六类：事业单位（比如公务员、人民教师、金融系统职工等）、乡镇企业职工、私营业主、外出经商人员和下属自然村务农人群。 项目整体定位 1 一定要有高度，高的令人向往——从而形成良好口碑 ； 在如此小的需求市场内，占领市场的份额是关键。项目在推广上一定要形成舍我其谁的气势，努力营造为乡镇第一的形象，在客户的心目中树立起一种高度和向往。 项目总体推广口号 2 阳光100分，水岸新生活 打造时堰镇第一人居社区 除了常规的“5月1号要开盘了”等老一套外，还要注重两类内容的运用： 第一类是买房就送，送什么？送家电、送礼品、送平方、送现金！ 第二类是把建筑上必须做的，都说出来，比如“外墙保温层5公分，冬暖夏凉”“智能化设计，让生活和科技同步”等等一些交房标准。 后期推广口号要点 暂定，后期通过沟通分析可修改 总体推广口号 项目总体营销思路 3 每期推盘产品多元化 产品卖点最大化 集中蓄水方式 有效促销手段 引爆市场 行之有效的小众营销 在相对容量较小的市场抓住大部分客户就是成功！ 思 路 解 析 项目总体推广思路 4 思路一：充分展示策略 通过全方位的产品展示，敢于让产品在市场中得到验证，在正式销售前，项目将全面开放，营造良好的社会效应，以产品打动消费者。 思路二：蓄水开洪策略 当市场对项目的期望值已拔至制高点，在这时进入公开发售，前期所积蓄下来的势能将转化成为销售的动能，形成开盘的销售旺势。 思路三：乘胜追击策略 形成开盘销售旺势后，项目市场认知度己至顶峰，顺势展开新一轮营销攻势，深化项目亮点，营造产品供不应求的理由。 推广思路 项目广告推广方式 5 由于乡镇客户大多不以大众媒体获知购房信息，我们建议以小众营销推广方式占主导，辅助有效的销售手段，做到推广最大化。 销售现场包装（乡镇外出人员越来越多，眼界开阔，他们重视现场包装，所以现场包装一则可以体现开发商实力，二则可以有效吸引人眼球 ） 1、工地围墙广告 2、塔吊、外立面上挂条幅 户外看板 在乡镇做户外看板，费用要比在城市里省很多，选择镇里最吸引眼球的地方做看板，它的好处就是帮助树立项目的形象，后期更换时还可以发布一些即时销售消息。 手机短信 乡镇居民手机接收商品短信的情况不多见，利用短信平台，向购房群体发送项目产品信息、开盘信息、促销信息，会大大提高客户的来访率，从而锁定目标人群。 派发宣传单页 此类推广方式在传达产品信息、优惠信息较为直接，客户保留信息时间较久，同时推广成本较低，开盘前期大量派送，有助于增加蓄客量。 重点推广方式 项目价格思路 6 从总体来看，略低于市场价格，逐渐高走策略是最符合本项目的，首先可有效的避免一定的市场风险，同时此价格定位还是具有相当的市场接受力。通过“小幅频调”保证了开发商的收益，在增强已购客户对本案的信心，迅速建立人脉销售链的同时，促进后期房源的销售，利用客户“买涨不买跌”的心理达到“羊群效应”。 每批加推产品价格按照5%的比例上调，确保项目正常去化速度和利润最大化。 项目价格上调幅度 7 项目推盘节点计划 8 我们根据本项目的实际情况，建议本项目剩余房源共分为二期开发、多批次（4批次）销售，计划耗时两年。 未开发地块B 未开发地块A 1、未开发A地块、B地块在开发时。需做到产品搭配开发销售，这样可做到产品类型、面积区间形成互补； 2、总体可分两期开发，建议多批次销售，有助于市场信息及时反馈，以及项目利润最大化。