房地产开发项目可行性研究报告9.docVIP

“XXXX”项目可行性研究报告一、项目背景 ? 1 、 项目名称：? 2、可行性研究报告的编制依据： ?（1）《城市居住区规划设计规范》 ?（2）《市城市拆迁管理条例》 ?（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 ?（4）《住宅设计规范》 ?（5）《住宅建筑设计标准》 ?（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 ?（7）《城市道路绿化规划及设计规范》 ?（8）《高层民用建筑设计防火规范》 ? 3、项目概况 ?4 、项目SWOT分析 ??? 优势及机会 ? (1) 该项目地处市最具发展潜力的地段，周边环境是最佳的居住区域。 (2) 近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 ? (3) 的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。 ? (4) 周成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。 ? (5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。 ? (6) 该项目以毛地出让，价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。 ? (7) 该项目规划定位为市高层住小区，我公司在市开发高层的经验可以为之借鉴。 ? (8) 我公司与市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。 ?二、市场分析 ?? ---—从购房能力看 ?? 伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，到200年，城镇居民可支配收入上升到元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。 ——从投资角度看 ?? 由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。 ?——从消费结构看 随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。?——从需求关系看 ?? 根据城市总体规划，城市建城区面积发展到平方公里，城市人口增加到万人在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。 三、项目财务分析 ?? （一）、拆迁成本分析 ?1、门面营业房面积： 深圳路和人民路总计为：3208.73㎡ 2、住宅房面积： XXXXXXX和散户总计为：3166.62㎡ 其中XXXXX整层二层楼用于招待所面积为：246.88㎡ 3、写字楼面积： XX货运公司二楼、三楼面积为549㎡ 合计： 6924.35㎡ ???拆迁范围内的拆迁户基本选择就地还房的方式，就大大降低了项目的前期资金量。 （二）（三）项目费用分析 ??? 依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为： ??? 小高层住宅元/㎡?? 商铺元/ ㎡? 地下车库元/ 销售收入?住宅??? 商铺 ??? 地下室 ??? 总计：元 毛利润：销售收入— ????? =486302400-297380000 =188922400元 四、项目费用分析结论