2006年土地一级开发项目成本测算[精品].ppt

* * 五、土地一级开发项目成本的管理与控制 根据土地一级开发项目的综合实施方案内容，结合土地一级开发项目的特点，建立系统的、全过程的、可操作性的成本管理和控制的规章制度、工作流程。 （二）管理制度及工作流程 * * 五、土地一级开发项目成本的管理与控制 建立“项目成本控制目标管理办法” 建立“规划方案设计和工程设计招投标管理办法 ” 建立“项目合同管理办法和工作程序”， 建立“工程量清单管理办法和工作程序”， 建立“工程计量支付管理办法和工作程序”， 建立“工程变更管理办法和工作程序” 建立“工程预结算管理办法及工作程序”等 （二）管理制度及工作流程 * * 五、土地一级开发项目成本的管理与控制 在土地一级开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制，尤其是把握好各个关键环节的成本控制，以利于土地一级开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。也只有这样，土地一级开发项目投资才能真正可控，管理才能出效益。以下是成本管理和控制的几个关键环节： （三）关键环节 * * 五、土地一级开发项目成本的管理与控制 1、审慎分析项目前期可研 2、审慎研究和确定规划、设计方案 3、抓好综合策划(或实施)方案的编制和研究 4、正确选择设计、施工、监理和材料设备供应单位 5、合理安排项目实施的工期、进度、时序 6、推行第一责任人制度 7、引进战略合作伙伴 8、引进专业化的合作团队 9、加强成本目标管理 （三）关键环节 * * 结 束 语 不同的土地一级开发项目，开发范畴及具体建设内容不同，现况及周边条件亦不同，因此项目的开发成本往往不尽相同，甚至会相差很大。从某种意义上说，每一个开发项目都有其特殊性，都是不可复制的。因此，我们今天只是阐述了一些成本构成及测算方面的普遍规律。在具体项目成本测算时还要具体问题具体分析，在获得准确、详实的基础资料的前提下，认真分析研究相关政策、文件，结合目前市场行情，使成本测算结果更合理，更贴近实际。成本的管理与控制要结合项目、团队在实践中总结提高，以达到降低成本的目的。 * * 谢谢！ * * 北京京投土地项目管理咨询股份有限公司 杨毅： Email: yangyy6@163.com Tel: * * * * * * * * （三）公共区域市政基础设施建设费用 本部分费用是指在土地一级开发区域内，各二级开发地块红线范围外的公共区域的市政基础设施建设费用。这是土地一级开发成本中的另一重要组成部分。 应在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划， 或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。 * * （四）区域内公共环境景观建设费用 包括：绿化（花草、树木的种植）、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等。 本部分费用是指在土地一级开发区域内，各二级开发地块红线范围外的公共区域的环境景观建设费用。这是土地一级开发成本中的一项重要组成部分，应在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。 * * （五）区域内公共配套设施建设费用 包括：市政管理用房建设费用；机动车停车场（库）、非机动车停车设施建设费用；规划中其它须纳入土地一级开发成本的配套设施建设费用。 在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。 * * （六）工程建设其他费用 包括： 工程监理费 竣工图编制费 建设期区域管理费用 项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用 项目后评价费用 其他 * * （六）工程建设其他费用 1、工程监理费 1996年1月16日，北京市建委发布了《北京市工程建设监理费收费标准实施办法》(京价收1996第043号)，规定：实行监理的工程，监理费按工程的总造价百分比计取，用插入法计算。建设前期阶段按工程概预算的0.1-0.2％计取。 * * （六）工程建设其他费用 2、 竣工图编制费 2002年国家发展计划委员会和建设部联合发布的《工程勘察设计收费标准》[2002]中《工程设计收费标准》1.0.16条规定：编制工程施工图预算的，按照该建设项目基本设计收费的10%收取施工图预算编制费；编制工程竣工图的，按照该建设项目基本设计收费的8%收取竣工图编制费。 * * （六）工程建设其他费用 3、 建设期区域管理费用 包括安保、环境保洁、临时绿化、美化等费用。这部分费用在项目初期很难估算。不同的土地一级开发项目建设区域的面积、基本状况、区域周边的环境一定后，即基本明确每年需要多少