2010年安徽五河县城市综合体壹品城市广场项目市场研究与定位报告提案[精品].ppt

（4） 返租的方式 返租一般有两种形式：一次性返还和分期支付。 一次性返还存在两种可能： a、在商铺的总价中一次性扣除返还金额。 b、在首期中一次性扣除返还金额。（吸引力最大） 分期支付： 每年定期支付，一般为季度或者半年。 根据本案的情况，认为5年返租比较合适。 返租所损失的款项将根据项目的定价和招商情况在售价中给予补偿。 * （5）年返租回报 具体内容： 方案一： 买家购买本项目商铺单位后，无须自己经营，将物业回租开发商商统一经营，开发商一次性返还7%年租金共计3年，后2年以9%的稳定回报组经回报，十年总回报40%，如果3年里经营不善开发展商将该商铺原价收回。 积极作用：有利于拓宽商铺销售层面，缩短销售周期，减少投资风险。商铺由发展商统一管理，安排经营，有助于做旺商铺，返租期满投资者收回一个成熟的旺铺。 方案二： 开发商前期一次性回笼商铺的全部资金，实施每年分付8%的计划，连续五年。购买商铺的买家每年可享受8%的返租回报，五年的总回报为40%，但只能是每年在开发商统一规定的时间内支取，而不是一次性由开发商支付。（有别于超轻松按揭） * 【营销推广策略】 1、广告整体策略 城市广场是力争打造成为五河的明星商业物业及购物场所，更要成为五河地区最具投资价值的优质商业物业。 形象与推广并重，树立独特、鲜明的强势品牌形象： 本项目的品牌推广，必须要是长远且持久的考虑，因为作为商业物业不仅要求的是在销售及招商阶段迅速成为明星业，还要求在保持在老百姓心目中的形象与地位，快速缩短本项目的营销期。 * 不断推出新卖点制造销售高潮 在项目的销售过程中,需要密切注意市场状况，展开适当的广告推广和事件营销。同时，通过不断推出新卖点，制造市场热点，掀起新一轮销售高潮。 推陈出新，全面覆盖 一方面重视电视、户外广告等传统媒介（根据五河当地的媒介情况而定），同时我们仍然需要注意新的传播手法，比如活动营销，比如网络营销等等。另外，一些重要的场所，都需要重视。 * 推广计划 以强势的市场形象全面启动市场，通过大量的户外宣传，树立项目定位鲜明的市场形象，唤起市场对项目的强烈关注。 以项目无法比拟的地段优势和独具特色的产品、完美的商业规划前景为主要诉求点的户外宣传，强化项目巨大的市场影响力和发展空间，增强投资者、商家的投资信心。 通过现场包装打动人心，达到或超越消费者心理期望值的目的； 以活动为载体，直接同客户接触，让客户对项目优势直观认识，同时，通过销售措施的组合，刺激客户的购买欲望。 通过降低投资门槛，推出全新单位来吸引新的投资者。 通过品牌主力店的进驻加强项目信心 通过强有力的媒介运作再次唤起市场热度。 * 推出核心卖点： 区域 产品 业态定位 高额回报 升值潜力 推广目标 建立项目鲜明有力的市场形象；增强市场对项目的认识度； 为开盘积累一定数量的意向客户；形成项目在市场上的销售热潮； 快速建立项目在市场的品牌知名度。 主要是通过DM、户外广告传播，初步建立起城市广场的形象。 广告效果评估 主要的广告效果监测指标为：来电统计、来访统计 同时，每周对广告效果进行总结；每月对月度广告效果进行评估，以调整广告策略； 每一个推售阶段结束进行总结，以调整营销策略。 * 推广执行计划 蓄客期 公开 发售期 强势 发售期 第二次公 开发售期 持续 销售期 销售 尾期 时间轴 10月 11月 12月 1月 2月1 -15日 3月1 -15月 4月30-6月10 7月20-8月5 9-10月 营销诉求深化 双冠炒作 系类推广文案整理 有效媒体的选择 有效客户渠道的选择 客户拦截方案 SP活动计划拟定实施 周边企事业单位定向推广 * 市场突破点的基础 建立城市中心创新产品、高性价比楼盘标杆项目形象 市场突破点的关键 造势高点，全面建立竞争优势 形象的高点，整合推广的高点，产品的高点 营销推广突破点 整合推广策略 大盘造市 小盘造势 * 建立形象高点 形象高点建立的意义：我们需要在每一个点达到极至，每一个都将是亮点； 1）现场高点建立的意义： 眼见为实的打动力，是地产高层面竞争质变点的开始； 2）现场高点建立的标准： 引领五河全新生活理念的核心地高尚精致社区 3）现场高点建立的原则： 提前将项目的亮点放出来，提前展示美好未来刺激消 费者！ 现场示范景观区！ 大门入口！ 示范样板区（主要户型