黄山休宁千汇广场报告.ppt

休宁县房地产的售价较前两年有明显攀升，从2009年的2800元/㎡到现在均价为3600元/㎡，由于商品房开发的启动只在最近几年，住宅刚性需求很大，价格也处在平稳上扬的发展期。 近两年休宁县大规模城市化造成人口迁移及旧区改造，必将在一定程度上拉动房价走势。 休宁房地产市场现状 销售价格分析 2）、产品特征分析 从楼盘区域分布：新城区为主； 板楼为主：市场上在售项目基本上是纯板楼设计、一梯两户、南北通透； 建筑形态：多层所占比例减少，高层逐步占据市场； 紧凑房型成为市场主流：二房80-90㎡、小三房90-110㎡、大三房115-130㎡； 建筑层高：住宅层高基本在2.8米左右，商业项目层高基本在6m左右为主。 3）、市场去化特征分析 从宏观统计数据以及竞争楼盘的销售情况反映，不同户型销售存在以下特点： 两房、小三房（90-110㎡）销售优于大三房（115-130㎡），四房（130㎡以上） 户型比较滞销； 多层产品销售优于小高层：小高层相比多层多出了电梯费用、更高的物业管理费，因此，多层好销。 休宁畅销户型的总价在30-40万元左右，因此户型面积及配比规划时一定要注意总价控制；三房户型仍是市场主要需求，合理的两房也有较大的市场空间。 1、地块区位 项目地块位于休宁县新城区；南面紧邻休宁县两大水系之一的横江，北靠戴震路、西倚干渠路、东南接滨江路。 2、地块现状 项目条件分析一区位分析 3、项目四至 项目条件分析一区位分析 项目条件分析一区位分析 项目距政务新区、体育馆、海阳二小、海阳二中、休宁中学、休宁中医院、农贸市场200-300米，距离合铜黄高速公路下口和黄山高铁车站分别为3公里和6公里。 体育馆 学校 农贸市场 项目整体战略 以一线江景拔高形象，提升项目高调性 以住宅抢占市场，快速回笼现金流 在实现市场品牌与口碑后 以具有差异化，高赠送的高层产品、商业产品 全线实现项目溢价 借势：借政府利好规划化和区域价值之势，踩准新区发展节拍的开发战略。 共生：走差异化路线，与区域产品互补，形成相辅相成之势，共享区域客户资源。 整体战略 具体战略 开发原则 风险控制原则：优先控制开发风险，特别是启动期风险控制； 资金效率原则：保障快速有效的利润回现，尽快打平资金投入； 立势效果原则：使项目自身在新区起势阶段形成良好的立势效果； 利润空间原则：保证项目整体运作的弹性操作空间和利润最大化； 竞争规避原则：尽可能避免与其他项目形成内部同质化竞争。 个案剖析 目前休宁县城区的楼盘项目主要有15个，具体楼盘位置如下： 城中心 富宁时代广场 绿地上郡 海阳华府 枫林丽景 南郡名苑 富宁嘉园 齐云佳园 本案 金色华府 南城御景 黄山名人岛 御华园 欧罗巴国际花园 广华松萝园 云山诗意 重点个案 铁北区 老城区 新城区 滨江板块 老城区板块 富宁时代广场 目前仅少量商铺在售，均价6000—20000元/㎡，精装公寓4500—4800元/㎡ 项目名称 富宁时代广场 开发商 黄山市仁富投资置业有限公司? 占地面积 30000㎡ 建筑面积 86000㎡ 容积率 2.35 绿化率 35% 外立面 涂料 车位 100多 主力户型 17-1000㎡ 目前价格 6000-20000元/㎡ 推售情况 目前只有少量商铺在售，主要销售精装公寓，70年产权，面积43-48㎡，价格4500-4800元/㎡ 锦华 南城御景 项目名称 锦华南城御景 开发商 黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司? 占地面积 44577㎡ 建筑面积 107933㎡ 容积率 2.42 绿化率 39% 建筑类型 高层、小高层 近一期开盘时间 2011-11-20 主力户型 80-125㎡ 价格 3480—4000元/㎡ 推售情况： 9月10日当天；9月30日当天；10月1日至10月8日。 推出18套真情特惠限量房源（四种户型可供选面积为88.54至130.58平方）单价3488元/㎡ 一期开盘4栋高层，去化未过半 主打 “一小”学区，全部为高层及小高层住宅，去化一般 绿地 上郡 多层、别墅已售罄，目前在售高层住宅，均价3300元/㎡ 项目名称 绿地上郡 开发商 黄山绿地云峰置业有限公司 占地面积 80900㎡ 建筑面积 144569㎡ 容积率 1.35 绿化率 40%　 建筑类型 多层、高层、别墅 近期开盘时间 2011年底 主力户型 88、141㎡ 均价 3300元/㎡ 项目现况： 在售联排庭院洋房，面积209—214㎡（含车库），总价75万左右一套；三期24#（28层），88㎡，141㎡单价2688元起售； 2011年年底开盘一栋高层住宅，共112套，去化70%左右。 海阳华府 多层已售罄，在售小高层，均价3500元/㎡，7月份开盘35套小高层，去化10套。 项目名称 海阳华府 开发商 休宁县天成房