房地产项目推广策划方案——昆明东南板块房地产市场研究.ppt

* 项目名称 奥宸·橙郡 项目图片 项目位置 官渡区新昆洛路与宝象河交叉口 售楼部位置 奥宸·橙郡项目现场 开发商 云南金宸房地产开发有限公司 总建筑面积 2300㎡ 绿地率 62.6% 开盘时间 2009年8月1日 容积率 0.75 销售状况 未售 户型 沿街商铺、公寓 物业类型 商铺、公寓 面积区间 21-208㎡ 交付标准 毛坯 建筑类型 多层、小高层 推出房源 独立式沿街商铺，一期部分小高层底商，二期全部底商，二期一栋14层公寓 开盘策略 商铺：无固定开盘时间，不定期少量售卖； 公寓：主打低密度为切入点，以资源稀缺性为卖点售卖 开盘优惠 购买独立式沿街商铺的送地下室 奥宸·橙郡 公寓案例三 * 商务市场概况 * 近两年复苏 2004年拐点 昆明世博会前后盲目扩张 上世纪七、八十年代起步 近两年，随着环球金融中心、北辰财富中心俊发中心、顺城双塔等写字楼的开发，昆明市商务市场逐渐复苏。 上世纪九十年代，受世博会的利好影响，昆明商务市场盲目扩大投资，造成了商务市场的滞销，空置严重，昆明商务市场走入低谷。 2004年的房地产高潮，都没能带动起昆明商务市场的开发，出现了同地段商务写字楼价格比住宅楼价格低的现象。 上世纪七、八十年代，昆明市商务写字楼建设开始。 从1999年至今，9年间，昆明写字楼也逐渐转暖，中高端写字楼产品也逐渐增多。 * * 从2008年近期的写字楼普查来看，中高层写字楼个数增加非常明显。2000年的时候，昆明市区10层以上用于办公的物业数量是45个（除酒店），而到08年近期已经上升到105个（除酒店），增加率为133%。平均以每年11.2的比率上升。其中，最高的写字楼为地上36层，平均楼层数为19.7层。 从近期昆明写字楼普查来看，中高层写字楼个数增加非常明显。 * * 市场进一步细分： 健康、绿色、生态概念成为发展潮流； 总部经济的蓬勃发展使得写字楼市场出现集群趋势。 高档写字楼需求旺盛： 昆明中心区高档写字楼入驻率较高，大部分达到90%以上，有的甚至达到100%； 新推高档写字楼销售情况相对较好。 档次 特征描述 售价（元/平米） 租金（元/平米） 代表楼盘 高档 1、位于城市中心区，如青年路、东风路、北京路；2、纯写字楼；3、公共部分装修豪华；4、电梯等楼宇配置高端；5、以出租为主。 6500—13000 60—130 环球金融中心、北辰财富中心中央商务一号、佳华大厦、华尔顿大厦、顺城双塔、俊发中心 中高档 1、分布区域较广，2、包括纯写字楼和部分高档商住楼，3、楼宇配置中等；4、以销售为主 5500—6500 35—60 汇都国际商务港、银海SOHO、鸿城广场、华一广场 中低档 1、大多分布在市中心区以外；2、体量规模较小；3、以商住楼为主；4、以销售为主，5、车位、电梯等楼宇配置较差； 4500—5500 20—40 汇溪大厦、程兴大厦、丹彤现代城 、宏兴商务大楼 中档写字楼涌现，低档写字楼逐渐减少，高档写字楼逐渐增多。 * 核心区域竞争 * 未来昆明主城区随着城中村建设的推进，写字楼供应逐步增多 * 重点区域竞争 未来3-5年中，重点区域商务楼盘较少，但体量较大。目前供应量将维持在12万平米左右。 * 项目名称 项目位置 项目类型 用地面积 总建筑面积 商务写字楼面积 项目状况 昆明国际有色金属交易中心 呈贡新城吴家营片区中心地段 普通住宅、公寓、写字楼、商铺 663.87亩，444255.57平米 规划中 规划中 规划中 实力大学城 呈贡新城大学城核心区 公寓、商铺、小高层、写字楼 1000亩，666666.66平米 1400000平方 120000平米 已售 呈贡随着新城的建设及大学城的投入使用，区域内写字楼将逐步增多。 * 区域内部竞争 项目位置附近区域内目前建成的商务楼盘有7个——其中3个已售，1个将售，另外有2个商务楼盘尚在规划中，目前市场供应量在80万平米。 * 项目名称 项目位置 项目类型 用地面积 建筑面积 商务写字楼面积 项目状况 高顺铭都 官渡区金源片区中心地段的珥季路上 普通住宅、公寓、商铺、写字楼 35亩，23331平米 120000平米 9700平米 建成 星都国际总部 昆洛路与广福路交汇处，云大附中对面 写字楼 169亩，112665.54平米 300000平米 300000平米 已售 世纪金源 昆洛路与金源路交汇处 写字楼 \ 52953 52953平米 已售 宸瑞·瑞嘉OFFICE 官渡园大商圈春城路延长线 写字楼、商铺 \ 40023.2 26700平米 规划中 时代创富 昆明市经济技术开发区经开路3号(管委会对面) 写字楼 65.88亩，43919.56 70000平米 70000平米 已售 邦盛财富中心 广福路与新昆洛路立交桥北侧 写字楼、商