20120514(提供)房屋交付法律知识讲座讲课稿50P.pptVIP

房屋交付法律知识讲座 主讲人：辽宁智库律师事务所 邰 洋 律师 一、房屋交付的法律意义 1、转移占有和风险转移 《合同法》 第133条“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外” 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担” 2、房屋质量保修期的计算起点 《商品房销售管理办法》（2001年6月1日建 设部）第33条“保修期从交付之日起计算” 3、计算办理房屋产权证书时间的起点 《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”。 4、物业服务费收取的起点。 《物业管理条例》第42条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳 二、房屋交付条件 1、房屋交付需达到法定的交付条件 《合同法》第279条第2款、《建筑法》第61条第2款均规定“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。 《建设工程质量管理条例》第3款“建设工程验收合格的，方可交付使用”。 ※ 建设工程验收合格，是交付使用的法定前提条件。 2、房屋交付需达到合同约定的交付条件 《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在 年 月 日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第 5 条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用： ×1．该商品房经验收合格。 ×2．该商品房经综合验收合格。 ×3．该商品房经分期综合验收合格。 ×4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。 √5． 经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告 ※（1）需具备第八条所约定的条件，如第1或第5项，根据约定确定。 （2）同时，还需符合合同中约定的其他条件（如第三条房屋状况的描述、第十四条配套设施、附件一的平面图、附件三的交屋标准等）。 3、建设工程验收合格的标准 《建设工程质量管理条例》 第十六条 “建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。 建设工程竣工验收应当具备下列条件： （一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容； （二）有完整的技术档案和施工管理资料； （三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告； （四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件； （五）有施工单位签署的工程保修书。 《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第4条第1款：“工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施” 第5条：工程符合下列要求方可进行竣工验收：??? (一)完成工程设计和合同约定的各项内容。??? (二)施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告，工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。??? (三)对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，井提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签宇。 (四)勘察、设计单位对勘察、设计文件及施 工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行 了检查，并提出质量检