Bzt-ew_o3、购物中心招商管理.docVIP

|_ ~ 吾尝终日而思矣，不如须臾之所学也；吾尝而望矣，不如登高之博见也。 －－《荀子·劝学》专业店指经营某一大类商品为主的，并且具备有丰富专业知识的销售人员和适当的售后服务，满足消费者对某大类商品的选择需求的零售业态。 　　美国营销学专家玛丽·K·克劳伦斯认为，专门经营一类商品或几种互有关联的商品的商店，称为专业店。这种商店经营的商品范围很窄，可以仅经营一类商品，例如鞋类、领带类、面包类、器皿类等；也可以扩展地经营若干种类相互关联紧密的商品，例如鞋店、肉店、文具店、书店、时装店、眼镜店等都属于专业店的范畴。国美、苏宁、新华书店属于它们的代表。 四、专卖店 什么是专卖店 　　专卖店（Exclusive Shop）是专门经营或授权经营某一主要品牌商品（制造商品牌和中间商品牌）为主的零售业态。 专卖店的特征 　　专卖店具有如下特征：选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内； 　　营业面积以著名品牌、大众品牌为主；销售体现量小、质优、高毛利； 　　商店的陈列、照明、包装、广告讲究；采取定价销售和开架面售； 　　营业面积根据经营商品的特点而定； 　　注重品牌名声，营业员具备丰富的商品知识，并提供专业知识性服务。 五、市场 商品市场的概念 商品市场是指有固定场所、设施、有若干经营者入场经营、分别纳税、由市场经营管理者负责经营物业管理，实行集中、公开交易有形商品的交易场所。 这一概念有三层含义：一是商品市场是由交易主体、交易客体、交易载体等多种要素构成的商品交易场所；二是商品市场是提供服务的场所，这是一个给生产者、消费者提供一个有一定服务质量的交易场地；三是商品市场是提供感觉体验的场所。因此，商品市场是商品经济发展到一定阶段的产物。 3.同业态的招商方式 购物中心招商 购物中心招商是任何购物中心经营成功与否最重要的要件之一，如何将空间招商出租，如何将空间分割适当以适用不同业种，而与各承租户达成协议，也就是 （1）将他们引入购物中心 （2）创造-零售商与业主双赢的财务安排，但是所有以上成功的要点对于不同的购物中心并非全然相同。 购物中心招商特点： 购物中心是一种复合型的商业形态，它是多业种、多业态的具有统一规划和 管理的有机组合体，是一种与时代发展紧密联系在一起的生活方式和消费服务模式。 购物中心招商的关键是选择主力店。 购物中心是一个业态多元化、商品品牌化、消费方式全景化的商业集合体。建筑体量大、业态多、功能齐全，而主力店作为购物中心的主要业态之一，不但具有巨大的“磁场”吸引力、良好的集客效应和极强的品牌号召力和影响力，同时能够达到提升购物中心的整体商业价值，增强业主的投资信心，推动购物中心商铺的销售的作用，为其它业态及业种的加盟奠定坚实的基础。可以说，购物中心主力店招商的成果，引进主力店的品牌质量和档次，招商的速度快慢，直接决定开发商投资回报的实现及购物中心后期的运营和管理。因此，购物中心主力店的招商工作是购物中心开发工作的重中之重。 　　租金低、租金升浮小是引进主力店的缺点，但好处是能带来人气，能保持稳定人气。而中小店铺可以提升租金。面积超过5万平米但如果没主力店风险比较大。但主力店多大面积合适呢？选择什么样的零售商？国外投资基金都是比较喜欢主力店占比面积 70％以上。 　　而且必须选择人流量大的主力店，尽可能少选家居建材零售商，因为建材消费者大多是理性、大宗消费者，人流量有限。 　　 要加大对非零售的招商，加大对娱乐类和文体类的招商，非零售的占到40％。可以使顾客留在购物中心，而且留住的是有较强消费能力的休闲客户群体。 购物中心的招商方法 主力店为先： 招商人员要正确理解招商基本原则，合理把握招商策略，利用一切可以利用的社会资源，结合项目的进度需要，采取灵活多变的招商方法，以确保主力店招商工作有效开展和按时完成。 方法1：按主力店招商正常步骤稳步推进，广泛联系、发布招商信息、逐级汇报、相互反馈信息、现场考察、合作意向谈判。 方法2：通过简单电话联系沟通，直接上门取得面谈，为主力店的招商工作争取时间，必要时，可采取非常规手段直接与主力店厂家主要负责人联系，以取得理解和支持，推进谈判进展速度，提高谈判成功率。 　　 方法3：采取应急措施：主力店的引进对整个购物中心的开盘销售是至关重要的，如通过招商人员的努力，在开盘前仍然很难与主力店厂家达成共识，签定合作意向，为不影响项目开盘销售，可采取两种应急办法：第一，通过与主力店厂家协商，经其同意，冠其名作项目的推广宣传工作；第二，先适当降低合作条件与品牌主力店达成合作意向，然后在签约谈判阶段再作合作条件的相应调整。 2）维护购物中心业态的黄金比例。 在不同定位的购物中心中各业态比例不尽相同，在招商中要维护定位时确定的零售、餐饮、娱乐的占比。 3）维