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思其始而成其终 3月14日，备受瞩目的全国“两会”落下帷幕，“房地产”作为今年两会最热门的话题之一，到广泛关注和讨论住建部房地产市场监管司司长沈建忠“租金的调控应该也是房价调控的一部分”。将采取几个方面的措施对其加以调控：首先，各级政府、各个部门都有责任来重视调控工作。要加大供应。租赁的需求应该是刚性需求，调控要更多地强调增加供应。除供应渠道以外，还要从社会化、市场化的房源渠道来想办法。要加强市场监管严肃查处哄抬租价等违规行为。土地政策惠民生、稳预期、注重社会效应最大化的管控作用；“严监管、促开发”，加强住房建设用地全程监管，实时跟踪土地开发利用情况，加大清理查处违法违规违约行为力度。 3月14日，温家宝总理在中外记者会上被问及政府出台的多项房地产调控政策能否落实到位提问时，坚定地指出：控制房价要“三管齐下”，第一，要控制货币的流动性；第二，运用财政、税收和金融的手段来调节市场需求；第三，加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起责任来。当前最重要的就是各项政策措施的落实。对于中央来讲，要加强对地方落实房价调控政策的检查力度，真正实行问责制。同时，密切跟踪和分析房地产市场发展的形势，进一步研究有针对性的宏观调控措施。对地方来讲，就是要认真落实房地产调控的责任。 今年两会期间密集的房地产相关政策和事件表明，房地产市场仍将保持强有力的调控力度。值得注意的是，在房地产议题上，《政府工作报告》中去年强调的是“积极”与“稳定”，今年则更强调“遏制”和“保障”。而房地产议题在《政府工作报告》中的位置也发生了变化，从去年的投资类议题划入到了今年的民生类议题。由此可见，房地产的居住属性被更加重视；与房地产休戚相关的民生被更加重视；解决民生之所需的政策被更加坚定地执行。 一、明确房地产市场调控的核心 2011 年《政府工作报告》房地产政策的主题是“坚定不移地搞好房地产市场调控”，其核心内容是：一方面进一步落实和完善房地产政策；另一方面大力加强保障房建设。今年将建设保障性住房1000 万套，中央财政预算拟安排补助资金 1030 亿元。可见，政府将坚决遏制部分城市房价过快上涨，在抑制投资投机需求、增加保障房供给的同时规范住房租赁市场发展，将使房地产市场发展更加规范和健康。“建立健全考核问责机制”首次写进《政府工作报告》，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力的地方政府，中央政府将对其严厉追究责任，“房价控制目标”和“保障房建设任务完成情况”将成为考核地方政府的主要参考指标。在考核问责机制下，地方政府对政策的执行和落实力度将大大加强。 二、为保障房建设提供保障 保障房建设的关键是土地和资金，也是保障房建设的困难所在，如果这两个问题能解决，保障房建设计划就能有效实施。今年有关保障房的各项政策都旨在保障土地、资金的有效落实。住建部副部长齐骥表示，1000 万套保障房建设完成需要 1.3 万亿元左右，有 8000 多亿元通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集，剩余 5000 亿元的资金，将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。土地供应保障措施的推出和资金来源方式的确定，将为完成 1000 万套保障房建设任务奠定良好的基础。我们有理由认为，在各项政策的支持下，在问责机制的制约下，今年地方政府对政策的执行和落实力度将大大加强。 三、完善房地产发展长效机制建设 为促进房地产市场的健康发展，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系，加强房地产长效机制建设势在必行。近来，房地产法制建设、公租房建设模式、金融政策支持保障房建设等方面取得了新的进展。为保证房地产市场调控效果，政府加强了《房地产法》的修订工作，主要是加强住房租赁内容的完善和调整，特别是要保障租客的权益。另外，《住房保障法》列入本届人大立法规划，住建部已经形成了一个初稿。房地产法制的健全，将为我国房地产市场的发展提供良好的法制环境。在金融政策方面，正在研究并很快会制定金融机构支持保障性安居工程建设特别是公共租赁住房建设的中长期贷款政策，通过政府补助、注入资本金或者贴息，然后再通过商业银行贷款，将大大提高保障房建设方面的融资能力。房地产市场法制的健全、房地产发展长效机制的建立，无疑将有利于房地产市场的健康发展。 正如改革从整体上正进入攻坚阶段，我国房地产改革也在进入“深水区”。楼市调控不可能“毕其功于一役”， 2