某公园整合租售战略.pptVIP

胜芳四季购物公园;目 录;地块总占地16.1万㎡，除去汽车站和凯顺路沿线占地，以及退红线部分，总占地为13.5万㎡，不考虑公寓部分4万㎡，以商业社区和商务社区部分占地面积10.03万㎡计，容计率为1.2，商业总建筑面积为12.035万㎡，分1-4层。 （1）以各经营类别分 街铺（一层）32550㎡（占27%） 商业总建筑面积120350㎡ 主力店（三层）24800㎡(占20.7%) （不包括停车场、生活花 交易中心6000㎡（占5%） 园、休闲岛、娱乐天地、 投资型（餐饮、休闲娱乐）53000㎡ 溜冰场面积） （占44% ） ，详见表（2） 商务产权型（酒店）4000㎡（占3.3%）;（2）以楼层分配;生 活 百 货 5200 ㎡;SPA 新 天 地 3200 ㎡;（1）、投资商铺的投资总额承受力的调查;（2）、投资商铺的投资单价（每平方米）承受力的调查;（3）、投资商铺的单位面积的承受力的调查;（4）、经营商铺的年利润期望值的调查;经营50平方米商铺; 经营100平方米商铺;（1）街铺楼层租售价格定位（按建筑面积计） ① 街铺租金预测 商业物业售价测标方法主要是市场比较法和租金返算法，因胜芳在售项目几乎没有，所以我们采用租金返算法来推算我们的售价。 参照租金情况：;由以上的租金保守的预计我们街铺的租金情况：;② 销售价格推算 对于商业投资行为，投资者通过短期投资在较长时间内获得长期的回报，或通过商业经营获得经营利润回报，而且商业物业的价值也是在不断增值的。我们预期投资者投资在10年后返本，且每3年递增8%计，根据以上预计租金，我们可以推出各层街铺售价。 街铺平均租金为52元/㎡·月，那么第一年租金为52×12＝624元/㎡·年。;以此类推得出街铺售价，结合周边市场实际情况，及胜芳商业市场价值未得到开发，我们将售价做了一些调整，由3180元/㎡调整为市场价3000元/㎡：;③ 街铺实现销售额：3000元/㎡×32550㎡＝9765万元 ④ 铺位间隔及相应售价 为吸引更多投资客来投资，我们建议铺位间隔在7×7＝49㎡和7×3.5 ＝24.5㎡）（实用面积）为宜，若以60%实用率计，即两种铺位平均总价（每间）为： 49㎡的销售均价：49÷0.6??3000 ＝24.5万元 24.5㎡的销售均价：24.5÷0.6×3000 ＝12.3万元 ⑤ 街铺均价投资范围：12-25万元/间;① 主力店的商家可承受的租金价较低，我们力图实现整体租金均价在 15元/㎡·月左右。 ② 整体1.4万㎡的销售可用带租约形式售出，这样可实现销售价最大化，我们预计售价均价在1700元/㎡左右，（其中2F约2500元/㎡ ，3F约1300元/㎡，4F约700元/㎡）即我们可实现销售价为： 1700元/㎡×2.48万㎡＝4216万元 铺位间格在15-20㎡为宜。 ③ 铺位投资范围：2-5万元/间;（3）投资型商业面积（约53000㎡）;价格构成： 根据前面的销售分析对比，我们建议均价在2060元/㎡左右 （1F约3000元/㎡，2F约2100元/㎡，3F约1100元/㎡），即得出总收益约为： 2,060元/㎡×53,000㎡＝10,920万元 投资范围：6-10万元/间 （4）休闲娱乐公园租金预期收益分析 因该公园产生的利润空间较大，我们预计其租金在60元/㎡·月左右，即每年租金收益大概是： 60元/㎡·月×12月×6600㎡＝475万元/年;（5）产权式商业物业（面积10,000㎡）;4、总销售收益分析;（二）销售策略;（2）内部认购时机也佳。本项目的选号期定于2003.3.18，而3月中旬正好为农历春节（2月1日）后一个多月，此时各个行业均已基本开始进入正常运营阶段，人们开始做新一年投资计划，我们于这时期推出，符合投资者的投资心理。 （3）销售时机分析： 根据我们的经验，每年4、5月份是楼盘销售的黄金时段，如若给于适当引导，相信2003.5.1是绝好的销售时机。;第二部分 我们实现梦想的战略;（二）招商的租金价格策略;（2）租金表 根据市场租金及本购物公园的分析对比，并结合本购物公园的优势劣，建议本购物公园各层的平均租金如下：;（3）租金付款方式 - 定金：相当于1个月的租金（于签署认租书时付清）； - 保证金：相当于1个月租金及管理费、水、电、空调费（于签署《租赁合同》时付清，定金包括在内； -