营改增专题学习研究.pptx

“营改增”的影响及应对策略2016年04月顾问事业部目录：Part 1 “营改增”知识普及Part 2 “营改增”的基本政策规定及精髓解读Part 3 对房地产各环节的影响及应对Part 1：增值税知识普及增值税:是以商品、服务在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。为价外税，即税款独立于征税对象的价格之外的税，由购买方承担税款，销售方取得的货款包括销售款和税款两部分，即货款＝销售款+税款。营业税:是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种流转税，是价内税（即我们与客户签订的房屋销售合同金额是含税的）。价内税是由销售方承担税款，销售方取得的货款就是其销售款，而税款包含在销售款中并从中扣除。价内税与价外税的最直接的区别在于计算税款的应用公式的区别：价内税：税款=货款（销售款）×税率＝含税价格×税率价外税：税款=[货款/（1+税率）]×税率=不含税价格×税率Part 1：增值税知识普及营业税应交税金=营业收入*税率C销售房产销售所取得的全部价款1000万A设备采购支出500万元（不含税） B开发商采购环节销售环节进项：500×17%（付款给A）营业税：1000×5%（从C收到） 交税：1000×5%=50万Part 1：增值税知识普及增值税应交税金=销项税-进项税举例（采用一般计税方法）：C销售房产（销售所取得的全部价款1000万，销项税率为11%，假设该笔销售应分摊土地成本100万元）A设备采购支出（不含税价500万，取得专用发票）采购环节销售环节 B开发商进项：500×17%（付款给A）销项：(1000-100)/(1+11%)×11%（从C收到）应交增值税：(1000-100)/(1+11%)×11%-500×17%=4.92万Part 1：增值税知识普及增值税-续举例（采用简易计税方法）：房地产开发项目如被认定为老项目，可选择简易计税方法，按照5%征收率计税。A设备采购支出（不含税价500万，取得专用发票）C销售房产（销售所取得的全部价款1000万，销项税率5%）采购环节销售环节 B开发商进项：500×17%（付款给A） 销项：1000/(1+5%)×5%（从C收到）（不得扣除土地款）交税：1000/(1+5%)×5%（进项税不得从销项税中抵扣）老项目选取简易征收：会先将收到的全部销售价款转换为不含税收入，再计算销项税，实际税负略低于原营业税。Part 2： “营改增”的基本政策规定——开发商自行开发销售file:///F:\税务局公告\国家税务总局公告18号关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告.doc房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法纳税人类型及计税方法1、一般纳税人※年应税销售额超过500万元以及未超过但按规定办理一般纳税人登记的纳税人※适用一般计税方法：当期应纳税额=当期销项税-当期进项税=当期不含税销售额*税率（11%）-当期进项税额注：当期销项税额小于当期进项税额，不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣2、小规模纳税人※未超过规定标准且未办理一般纳税人登记的纳税人。※适用简易计税方法：当期应纳税额=当期不含税销售额*征收率（5%）房地产开发企业销售所开发的房地产项目采取预收款方式，应在收到预收款时按照3%预征率预缴增值税。※计算公式：应预缴税款=预收款/(1+11%或5%)×3%Part 2： “营改增”的基本政策规定——开发商自行开发销售销售额的确定1、房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。计算公式：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%） 注意以下三个方面： ①房地产开发企业一般纳税人适用一般计税方法计税，允许差额扣除销售房地产项目所对应的土地价款。对选择简易计税方法的房地产老项目，则不允许差额扣除。 ②注意“对应”的含义。土地价款并非一次性从销售额中全额扣除，而是要随着销售额的确认，逐步扣除。 ③计算销售额时，按当期取得的全部价款和价外费用扣除土地价款后，要按11%适用税率换算为不含税价款。Part 2： “营改增”的基本政策规定——开发商自行开发销售file:///F:\税务局公告\国家税务总局公告18号关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告.doc附件file:///F:\税务局公告\国家税务总局公告18号关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告.doc3file:///F:\税务局公告\国家税务总局公告18号关于发布《房地产开发