中房信2012石家庄孙村项目市场研究及定位汇报.pptxVIP

石家庄孙村项目 市场研究及定位汇报 2012年4月;汇报内容　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　;PART 1 项目本体及开发目标解析;宏观区位优势——本项目位于河北省会石家庄，在环渤海经济圈辐射半径，城市起着连接东南西北作用，随着高铁建设，一小时省际经济圈指日可待;城市区位优势——本项目位于裕华区，占据城市中轴线位置—建设大街两侧，区域地理优势明显；同时本案是目前石家庄市二环内唯一大规模集中开发用地;;地块内部——整体区位居住气氛一般，商业配套欠缺，具有较大可发展空间和较多可发展可能;经济技术指标——项目为可开发物业类型较多，未来发展意向为多物业混合的大型综合区域;项目优劣势分析;项目开发目标——;项目属性界定;;PART 2 客户需求解读;调研和访谈目的： 裕华区置业客户构成 中高端客户置业特征、需求和置业敏感点 中高端客户对商业投资看法 中高端客户对项目区域发展看法;项目组访谈主要内容及数量;客户访谈——恒大华府意向客户王先生;恒大城业主访谈：程女士——最关注品质楼盘，新政下追求一次性到位置业;社区环境 产品 配套 服务;恒大雅苑认筹客户访谈：王先生——最关注品牌开发商效应;;;;业内人士访谈——恒大雅苑销售经理;业内人士访谈——恒大雅苑案场策划访谈;业内人士访谈——成全机构案场策划;PART 2 客户需求解读;区域认知度较高，交通路网好，石市未来新火车站商圈，未来城市副中心，发展需要3-5年;年轻人刚性需求及生意人、公务员的改善需求，存在较大的客群基础、空间;对产品认知较为不成熟：对外立面、园林景观的关注点较弱，需要被引导；关注户型实用、得房率高、功能丰富、大厅小卧;写字楼、公寓市场尚不成熟，并且多集中于传统商务区，扎堆效应明显;PART 2 客户需求解读;由客户访谈分析对本项目的影响;;PART 3 石家庄地产发展解读;2003-2010年，石家庄市的GDP以年平均11%以上增速发展，经济发展势头迅猛，保持较快增长。2010年增幅达到12.7%。;城市经济——2010年1-12月石家庄固定投资额达到2958亿元，继续呈稳步上涨态势；社会消费品零售总额同步上涨，2010年全年达到1391亿元;GDP增速与房地产发展关系;根据目前石家庄房地产市场所处阶段，未来将从以数量为主、质量为辅的发展阶段，向软硬件结合的追求品质化生活阶段发展，市场产品开发水平存在较大升级空间;石家庄近六年的商品房供应面积与商品房销售面积整体不断走高。 2008年之前，石家庄的年商品房供应量（预售面积）相对平稳，基本在220万-250万㎡之间。 2008年“三年大变样”以来，石家庄每年的商品房供应量激增至300万㎡以上，受2008年楼市“寒冬”影响，销售面积较少，而在2009年楼市去化量呈“报复性”增长，登记销售面积创历史新高。 2010年商品房批准预售面积606万㎡，为2009年的1.9倍。登记销售面积498万㎡。;石家庄商品房价格走势平稳，整体呈稳健上升趋势，近3年的年增长率保持在10-20%之间； 近3年在全国商品房价格起伏变化的大环境下，石家庄商品房价格始终表现为稳步增长态势，表明自用型刚性需求是市场的主导，本市房产消费趋于理性，外来投资购房有限 ； 整体房价低于其他省会城市，“价格洼地”的现实状况，将进一步促进石家庄房地产价格的增长，未来发展空间较大。;石家庄市市政府办公厅下发了《关于进一步做好全市房地产市场调控工作有关问题的通知》，对遏制投机投资性购房，合理引导住房需求等做出新规。《通知》中规定，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年（含）以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市内五区、高新区范围内购房。本通知自2011年2月19日起至2011年12月31日止。;近期石家庄商品住宅市场月成交量价情况;恒大华府;土地供应量——实行“三年大变样”以来土地收储量大幅攀升，供应量位居全国前列;土地成交价格—从整体上看，石家庄土地成交价格不断上涨，2010年地王价格达到735万元/亩，楼面价格2940元/平米;知名开发商拿地情况——万达、恒大、中铁、北京城建、保利等知名开发商相继入驻石家庄房市，极大提升了石家庄土地价值，未来形势利好；但随着石家庄房地产市场日益发展，万科、华润等更多知名开发商也将进入，给本案带来较大竞争;宏观市场总结;PART 3 石家庄地产发展解读;;;桥西板块——作为石传统老城区，城市配套齐全，后续供应量少、区域内土地稀缺，且整体开发水平相对较高，楼盘销售状况较好;;桥东板块——传统的核心区域，商业和办公方面的需求尤为显著，住宅以高层为主，区内配套齐全、商