2011下半年沂龙湾推广思路.ppt

幸福新里程 产品新高度沂龙湾下阶段推广思路 上半年回顾1 上半年回顾2 效果 下阶段面临的问题 下半年营销推广的核心任务归纳 ？ 6年沂龙湾，生活越来越成熟 会所 园林 商业 学校 …… 6年沂龙湾，聚集了大量高端居住人口，每天都上演丰富精彩的生活章节 从大盘幸福主张的提出，我们不断在向市场承诺一个幸福城邦 不仅是承接“幸福生活在流淌”/“幸福之泉层层涌现”的一句口号，更是实实在在的要告诉消费者，住在沂龙湾幸福到底有什么，这里幸福到底是什么，你可以享受什么，所以，我们认为沂龙湾将要释放的幸福，必须要有一个属于自己的价值体系来让客户感知，因此，本案认为沂龙湾至少有五大幸福价值 当然，我们的幸福落地绝不是停留在言说上面，而是必须有一系列的动作，让客户来了解我们的幸福认可我们的幸福 1、突出醇熟性 高层的传播定位百万大盘 醇熟高层 PART2 高层整体形象的确立和产品梳理 序号 高层项目 体量 备注 1 澜泊湾 15万㎡ 二期，共604套。 2 德居一品 约10万㎡ —— 3 联合世纪新筑 约9万㎡ 二期6栋， 4 海尔临天下 14万㎡， 二期高层 5 百联华府 14万㎡， 共9栋 6 滨河阳光 4万㎡ 二期4栋下半年推出 7 城市主人 12万㎡， 小高层3栋，高层3栋 8 香舍里 约2.5万㎡ 7栋，265套 9 圣兰菲诺 —— 规划有高层，体量未确定 10 秀水湾 约5万㎡， 5栋 11 秀水雅苑 约6万㎡ 5栋 合计 91.5万 自临沂地产市场起步发展后，高层产品一直是市场供应的主力，供应量随着各版块的成熟开发而呈快速上升趋势。经统计， 2011年高层产品供应量仅北城新区已达91.5万㎡。较大的供应体量使得客户对于高层置业需求的紧迫性 市场高层竞争形势——竞争激烈，选择众多 产品特点对比——趋于同质化，本项目高层从产品层面无明显差异 序号 高层项目 在售产品面积 1 澜泊湾 100-168平米平层公馆 206-287平米皇家套房 2 德居一品 —— 3 联合世纪新筑 二期6栋， 4 海尔临天下 二期高层 5 百联华府 共9栋 6 滨河阳光 二期4栋下半年推出 7 城市主人 小高层3栋，高层3栋 8 香舍里 7栋，265套 9 圣兰菲诺 规划有高层，体量未确定 10 秀水湾 11 秀水雅苑 合计 91.5万 本案的观点 产品层面，沂龙湾高层相对竞争产品也许缺少绝对优势 但有一个最大的利益点就是 百万大盘的醇熟 在沂龙湾高层，享受的绝不仅仅是一个房子，而是 百万大盘五彩缤纷，无比便利的生活 而这在很多竞品中是无法达到的 沂龙湾高层整体包装的指导思想 体现绝对差异、亮点贯穿整个高层产品系买一个高层，享百万大盘以附加值来打动客户 2、突出品牌性 沂龙湾6年沉淀后向高层的华丽转身积累了别墅、洋房的丰富开发经验和先进产品理念是大品牌、大师级的又一力作 3、突出稀缺性、引领性 高层产品系，是沂龙湾6年沉淀后的一次绽放，在临沂也是绝无仅有的百万大盘高层，所以他也应是临沂对高层产品生活品质的一次绽放和超越 所以，我们面市的姿态和高度 沂龙湾高层，是沂龙湾百万大盘6年积淀，成熟配套基础上推出的压轴产品系，他继承并发扬了沂龙湾在产品打造、环境资源、生活配套的各项优势他的出现，不仅是沂龙湾产品的一次华丽转身，而且是临沂高层产品的一次华丽转身，纵观临沂市场，拥有百万大盘和6年积淀的高层绝无仅有，他必将引领临沂高层生活方式进入一个新的起点和标准 （品牌写真） 备选传播定位 成熟别墅洋房大城中的阔景高层 别墅洋房大城中的河景高层 高层中的高层生活 别墅大城中的上层观邸 高层整体传播口号在高处 有所“城” 阔景高层 让幸福仰望的地方 6年城酿 只为让世人仰望 6年城酿高层 别墅洋房之上 6年城酿 空中墅院 备选高层整体传播口号 高层 大户 中小户 润园大户 润园、清园、慧园 沂龙湾高层的产品结构梳理 较高收入换房客户 较低收入首置客户 基于高层整体形象的差异化表达 高层 大户 中小户 润园大户 润园、清园慧园、 百万大盘醇享高层 荣享江景大宅 悠享美宅 传播的两个要点 2、时间紧迫，高层品牌要与大户型产品一起发布 1、要有起势动作，造成声势，影响，形成鲜明市场印象 百万大盘 醇享高层 临沂高层产品发展论坛 暨 沂龙湾高层产品系发布会 造势活动 媒体话题 沂龙湾高层产品系 价值蓝皮书 物料 大盘、配套价值 高层整体品牌 分产品价值（荣享+悠享） PART 3龙园深化包装 项目 爱伦坡 苏堤春晓 月澜湾 凤凰城 香醍荣府 河润香堤 别墅产品 联排、叠加产品 类独栋产品 联排、叠拼别墅温泉别墅 联排别墅为主，法式风格 联排别墅 河景叠拼别墅 市场别墅竞争形势 市场别墅价值点：1、异域别墅