2011年02月宁波北仑派舍九峰山项目初步定位.pptVIP

板块竞争优势问题 如何树立区域与其他板块的差异化优势形象，并回避当前的弱势？ 对比板块 本案优势 本案劣势 春晓板块 1.旅游环境资源 2.与北仑中心距离近 1.整体规划规模档次存在差距 2.缺少大型品牌开发商进入 北仑中心板块 1.生态环境资源 1.配套不完善 北仑派舍九峰山项目初步定位 细分市场选择顺序问题 如何抓住市场空隙，结合自身资源的打造进程选择最适合的产品开发类型与顺序？ 细分市场 未来3-5年 区域竞争强度 竞争 关键要素 目标客源外部属性 核心需求 核心需求与 本案当前资源的匹配性 联排、双拼 供应巨大 产品附加值 生态环境 完善周边生活配套 社区品质 叠加 供应较大 产品性价比 价格制约 工作交通距离 基本生活配套 花洋 供应有限 产品性价比 价格制约 工作交通距离 基本生活配套 电梯多层 供应有限 价格比拼 工作交通距离 基本周边生活配套 子女教育 北仑派舍九峰山项目初步定位 根据项目的容积率及宁波相似区域案例分析，本案在别墅及普通住宅市场均存在一定的机会。 别墅市场机会 公寓市场机会 本案具备联排别墅开发的良好大环境资源 周边同类产品未来供应量较大，市场竞争非常激烈 在户型面积、产品创新和附加值方面与周边竞品形成差异化是突围的关键 适量增加别墅产品的体量，以别墅产品提升社区品质和档次； 多层产品向花园洋房产品过渡，提升产品附加值，以获得更高溢价。 目前宁波的多层产品已经向花园洋房过渡，且以满足改善性需求为主 本案具备花洋开发的良好大环境资源 周边同类产品未来供应量有限，属于稀缺产品 在产品附加值和别墅生活感受方面做足功夫是此类产品成功的关键 北仑派舍九峰山项目初步定位 项目未来市场机会研判 百战篇 二看北仑区域市场 三看别墅竞争市场 联排别墅案例研究 花园洋房案例研究 山谷别墅案例研究 知彼篇 一看宁波整体市场 知己篇 项 目 初 步 定 位 方 向 研 判 项目客户定位 项目产品定位 项目价格定位 站在北仑看项目 站在项目看产品 站在宁波看北仑 北仑派舍九峰山项目初步定位 * 联排、洋房组成山脚中富专享社区 洋房产品 高低密度过渡物业，丰富产品选择 形象包 必选包 可选包 地块属性 容积率1.2，限高15 电梯多层产品、叠加 用足容积率 联排别墅产品 低密度物业，提升形象，获得溢价 北仑派舍九峰山项目初步定位 项目产品定位 * 景观价值：山体、水系、植被与建筑的交流共生性 建筑风格：以绝不雷同于区域市场的建筑格调出现，使人耳目一新 细节品质：从材质、立面造型、到景观小品都精细雕琢，潜心打造 附加价值：以附送面积塑造高附加价值，客户获得实惠和高性价比 赠送可作独立房间的面积 赠送庭院、露台、阳台等提高舒适度的面积 提高地下附送面积，提高每户的车位配比 项目必须以北仑顶级城市别墅项目的形象出现，才能保证对区域客户的占有以及外区域客户的导入 北仑派舍九峰山项目初步定位 项目价值定位 面积定位：主流兼顾机会市场 价值定位：塑造独特高附加价值 精品气质提升形象 类别墅生活填补空白 面积定位：深挖机会市场适当收紧 价值定位：舒适度与附加值 (错联OR合院) + (花园洋房) + （法式风格） 风格竞争差异化 注重稳重大气、文化内敛 北仑派舍九峰山项目初步定位 项目产品具象定位 尊贵法式彰显品质 联排 +花洋 　 建筑面积 面积占比 联排 7.7万 60% 洋房 5.1万 40% 总计 12.8万 北仑派舍九峰山项目初步定位 项目产品规划建议 规划设计要点 沿马路堆坡，隔绝噪音 人车分流，全地下车道引流 山体上设立大会所和观景台 社区内设立小型公建，以便利购物为主 主 次 花洋 联排 户型面积建议 联排 200-250M2 花洋 140-180M2 北仑派舍九峰山项目初步定位 立面风格示意（法式） 法式设计要点 1、布局上突出轴线的对称，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间。 2、外观装饰得豪华、繁杂，画龙点睛立面（一层或多层）通常为一排有气度的柱廊搭配宝瓶栏杆设计。 3、细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究。墙面、窗户、窗顶和屋檐等处有精细的雕花装饰，尽显豪华气势。 4、常用八角窗设计等装饰品使建筑外观更为生动。 景观及小品示意 百战篇 二看北仑区域市场 三看别墅竞争市场 联排别墅案例研究 花园洋房案例研究 山谷别墅案例研究 知彼篇 一看宁波整体市场 知己篇 项 目 初 步 定 位 方 向 研 判 项目客户定位 项目产品定位 项目价格定位 站在北仑看项目 站在项目看产品 站在宁波看北仑 北仑派舍九峰山项目初步定位 大北仑·九峰山 中富专享低密社区 项目形象定位 北仑派舍九峰山项目初步定位 结合项目区位与交通可达性等条件分析，初步判断项目客户主