划拨土地估价指引编制研究课题.PDF

划拨土地估价指引编制研究课题 终稿汇报 课题委托单位：中国土地估价师协会 课题牵头单位：中国土地勘测规划院地价所 2011.1 参与课题研究单位 （以下排名不分先后） 中国土地勘测规划院地价所 湖北永业行评估咨询有限有限公司 中联资产评估有限公司 淄博同生地产评估有限公司 中国土地估价师协会课题GK-200714 号 划拨土地估价指引 编制研究 课题负责人：中国土地勘测规划院地价所 邹晓云 参与单位及人员： 中国土地勘测规划院地价所 赵 松 湖北永业行评估咨询有限公司 潘世炳 中联资产评估有限公司 高 忻 淄博同生地产评估有限公司 张统生 目 录 1 划拨土地使用权估价指引编制研究概述1 1.1 研究目的和背景 1 1.2 相关概念 2 1.3 研究思路 3 1.4 技术路线 3 2 划拨土地土地使用权与出让土地使用权分析比较4 2.1 土地取得方式和取得成本 4 2.2 土地内涵权能 4 2.3 土地年期差异 8 2.4 土地价格形成机理差别 9 2.5 小结 11 3 划拨土地使用权评估基本原则 12 3.1 合法原则 12 3.2 报酬递增递减原则 12 3.3 替代原则 12 3.4 最有效利用原则 12 3.5 预期收益原则 12 3.6 贡献原则 13 3.7 变动原则 13 4 划拨土地使用权评估方法14 4.1 成本逼近法 15 4.2 市场比较法 15 4.3 收益还原法 16 4.4 剩余法（假设开发法） 16 4.5 基准地价系数修正法 17 4.6 国家划拨土地权益扣除法17 5 不同目的下的划拨土地使用权评估技术要点 20 5.1 企业改制 20 5.2 抵押 23 5.3 臵换资产 25 5.4 划拨土地使用权回收 27 5.5 土地收购储备 27 5.6 城市拆迁补偿 28 6 结语与展望29 参考文献30 附件：划拨土地使用权评估指引 31 划拨土地估价指引编制研究 摘要：本课题在《城镇土地估价规程》规定的基本原理和技术方法的 基础上，通过分析比较划拨土地使用权与出让土地使用权权能的差异， 归纳出划拨土地使用权价格的特殊性和影响因素，分析了划拨土地使 用权估价应遵循的基本原则，阐述了划拨土地使用权的不同评估方法， 并研究了不同目的下划拨土地使用权评估的技术要点。 关键词：划拨土地、估价、划拨土地使用权、出让土地使用权 1 划拨土地使用权估价指引编制研究概述 1.1 研究目的和背景 土地使用权划拨是我国特殊的土地使用权取得方式。近年来，随 着我国城市建设步伐的加快和土地使用制度改革的深化，划拨土地使 用权进入市场的行为日益增多，目前划拨土地使用权以多种方式存在： （1 ）符合规定的土地划拨；（2 ）城市划拨土地使用权收购储备；（3） 房地产（土地）拆迁补偿；（4 ）划拨土地授权经营；（5 ）补交出让 金使其转化为出让土地；（6 ）出租划拨土地使用权；（7 ）划拨土地 使用权作价出资入股等等。划拨土地使用权评估成为企业改制、城市 土地收购储备、房地产拆迁补偿及今后国家征地等经济活动中的必由 之路，也是实际工作中亟需解决但尚未解决好的问题。对于划拨土地