宇航厂地块定位报告推荐.ppt

宇航厂地块定位报告 一、长沙楼市基本情况介绍 长沙市房地产市场2010年1-11月共累计销售住宅面积1912.68万平方米，住宅均价4632元。11月份共累计销售住宅17072套，住宅均价5428。12月份第一周住宅网签3678套，住宅均价为5766元/平方米。 从销量和均价上来看，长沙市11月份住宅市场出现一个小阳春，量价齐升。从全年来看，房地产市场基本运行平稳，国家调控造成的影响不大。 * 二、宇航厂地块简介 宇航厂地块位置枫林三路与麓龙路交汇处，地块处在梅溪湖片区规划的住宅用地上（R2+C2），该地块使用面积为12002平方米，地类为住宅用地，使用权限为出让地，使用年限为70年，终止日期2066年6月30日 * 三、市场调研客户购房需求分析 （1）调研客户置业情况 从调研客户的置业情况来看，首次置业者占53%的比例，其次是二次置业者，占到约36.1%的比例。 * （2）调研客户家庭年收入状况 从调研客户的家庭年收入状况来看，5 万元及以下收入群体占31.7%的比例，其次是5-10 万元，占到42.1%的比例，5 万元以上的受访者总共占到68.3%的比例。 * （3）希望购买的物业面积 从受访者对物业面积的需求来看，100—120 平米所占比例最多， 占总比例的42.1% * 购房者最关心的问题 客户购房时最关心的问题是地段/交通、价格，分别63.9%和49.5%的 比例 * 客户对户型的要求 从调查结果来看，客户对创新户型的需求集中体现在观景阳台、落地窗、大露台三个方面。 * 三、项目SWOT分析 （一）、项目具有的4大优势（S） 1、优美的自然环境：该项目周边具有优美的山水环境，项目周边有岳麓山、梅溪湖、浪琴湾高尔夫球场、麓谷公园、保利体育公园，步行10分钟即可欣赏大河西先导区内优美的自然环境。 2、完善的道路交通系统：项目北向紧邻枫林三路，南向通过秀峰路和龙王港路与金星大道、长沙二环线相连通，并且地铁二号线梅溪湖站距离该项目只有几分钟路程。 * 3、完善的生活配套设施：项目紧邻航天城，航天大院通过10多年的沉淀积累，具备完善的生活配套设施，周边有菜市场、超市、医院、运动场、花园等生活休闲设施。 4、品牌形象：航发公司经过15的品牌积累，在航天大院附近固有的购买力中形成了良好的品牌形象。通过锦绣家园、锦绣航天项目的开发建设，展现了航发公司的总体实力。 * （二）项目的3大劣势（W） 1、项目地块不成熟：项目周边都是都是低矮的棚户区，形象档次比较差，项目周边都是山地、水塘、农民居住地等。 2、楼盘面积较小，配套设施不齐全：生活、医疗、教育等配套主要以航天为依靠。 3、从枫林路进入项目有一条约300米长的巷道，两侧均为老百姓的自建房，出入不方便。 * （三）项目具有的4大发展机会点（o） 1、长沙市重点建设大河西先导区，为项目开发建设周边环境的改善带来机会。长沙市政府“十一五”规划重点建设大河西先导区，项目周边所在的区域将得到飞速的发展。 2、河西房地产市场供需两旺的良好市场格局。随着大河西先导区开发和梅溪湖项目启动，长沙房地产市场东强西弱的格局被打破，河西房地产在近两年内得到了飞速的发展，河西房地产市场供销两旺，预示着未来河西房地产市场将是长沙房地产市场的主战场，越来越多的人将到河西来定居，随着房地产市场的快速发展，能带动越来越多的资源进驻河西。 * 3、麓谷高科技园的发展、大学城的建设将使项目周边高素质人群稳定增长，为项目的营销带来机会。根据规划，麓谷高科技园总人口将达到15万，将聚集800家高科技企业，大学城规划将达到师生5万人，这两类人口日益增长与成熟，预示着本项目周边高素质置业人群将稳定增长。 4、如果航天局工业区得以开发，与宇航厂项目相连，同属航天社区，升值潜力巨大。 * （四）项目开发存在的2大威胁（T） 1、国家房地产政府难以预估 从国十条开始至今，国家对房地产进入了空前严厉的调控期，国庆前夕国家出台的一系列相关政策彻底燃灭了房地产市场金九银十复燃的火苗，国家通过控制首付比例、限购、加息、房产税、取消首套房7折优惠利率，提高二套房利率，加大供给量等手段严格控制着房地产市场。经过专家分析未来两年房地产市场一直保持在政府的调控期内。由于政府的不断干预，特别是房产税的推出，使得未来的房地产市场走势也很扑朔迷离，很难预期！ * 2、大河西先导区、梅溪湖、地铁及道路建设周期未确定。梅溪湖、地铁建设还没有明确的进度周期，本项目上市的时候，梅溪湖、地铁建设还未能形成一定的成果，项目周边的配套设施也没有完善，并且浪琴湾项目