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中国天津 慧谷大厦 物业接管方案 (讨论稿) 戴德梁行房地产顾问（天津）有限公司 谨呈 二零零八年四月 目录 TOC \o 1-2 一、 前言 PAGEREF _Toc195353941 \h 3 二、 流程图及程序说明 PAGEREF _Toc195353942 \h 5 三、 物业托管区域及系统设备的划分 PAGEREF _Toc195353943 \h 9 物业区域及系统设备的托管条件及权责 PAGEREF _Toc195353944 \h 11 四、 物业区域及系统设备托管后的管理工作 PAGEREF _Toc195353945 \h 13 1 人员岗位的配置 PAGEREF _Toc195353946 \h 13 2 托管区域岗位人员的主要功能 PAGEREF _Toc195353947 \h 15 3 安全管理制度 PAGEREF _Toc195353948 \h 20 五、 物业区域及设备系统的验收程序 PAGEREF _Toc195353949 \h 28 1 政府部门的验收 PAGEREF _Toc195353950 \h 28 2 物业管理公司联同业主代表及施工单位的验收 PAGEREF _Toc195353951 \h 28 六、 总结 PAGEREF _Toc195353952 \h 37 七、 附件 PAGEREF _Toc195353953 \h 38 前言 在现阶段，天津慧谷大厦写字楼、商场及地下停车场等，仍在进行局部施工，天津市相关政府部门仍未进行必要的验收工作及发出同意物业使用证明。故在现阶段，物业管理公司暂无法接收整体物业及系统设备。为日后配合发展商尽快托管物业的目标，特制订此物业托管方案，以祈发展商能更清晰地了解我司将会安排的配合工作及能安排施工单位有效地配合我司的工作。 我司在此托管理方案内，将天津慧谷大厦按不同使用功能划分各个区域及系统设备。由于大厦内仍进行土建及机电安装工程，我司在职责尽量安排人手在保安、物业管理、工程上作出规范性管理工作，尽量控制施工单位人员进出大厦物流控制，使工程物料不容易因偷盗而造成损失。但由于大厦仍有施工单位在工作，物管公司无法百分百防止失窃，同时由于施工单位进入大厦必须通过对发展商申请及物业公司同意，施工单位必须对申请进入地方承担失窃责任；当物业公司无法确定失窃责任时，发展商须承担失窃责任。有关工程托管，由于政府部门仍未进行验收或施工单位未完成安装调试，物业公司工程部只代管有关设备房及监察运行情况，如施工单位进入代管设备房，必须向发展商申请，并得物业公司工程负责人同意，方可进行专业工作。在系统监察运行情况中，操作员发现设备有问题，管理公司必须立刻通知发展商及施工单位，进行维修，而所有维修责任必须仍由施工单位负责。 同时物业区域及系统设备的托管仅代表物业管理公司托管该区域及系统设备的相关锁匙，并对该区域及系统设备的物品、设备进行清点及控制该区域的进出人员；而不代表该物业区域及系统设备的施工质量验收，故物业管理公司将不对该区域及系统设备的施工质量及设备管理承担任何责任。所有施工质量的验收均以相关政府部门的验收及发展商代表、物业管理公司、施工单位的联合验收签署的验收结果为准。 我司希望通过此托管方案能有效地协助及配合发展商尽快托管物业的目标。 流程图及程序说明 （1）物业托管流程图 发展商确认托管物业范围 发展商确认托管物业范围 物业管理公司提交托管方案，包括托管模式，管理方法，人力要求，责任等 发展商 物管公司 总包或分包 同意有关方案 确认 方案 确认方案及在托管地方盘点有关设备 物业公司执行方案 制定每月报告 定期与分包及发展商商讨及检讨现有托管工作表现 发展商 否 （2）程序说明 发展商确认托管物业范围区域时间，并提前十五个工作天通知物业管理公司准备。 物业管理公司提交托管方案予发展商研究，发展商于确认后，协助物业管理公司通知全体施工单位或举行联合会议，以确保施工单位必须按方案内容履行责任及相关规定。 物业管理公司联同发展商代表及各施工单位到托管区域现场清点物品及设备，并联合签署确认数量。 物业管理公司于方案执行及监督安全管理制度。 物业管理公司每月提交托管工作的报告予发展商，以便发展商了解工作状况。 物业管理公司每月或按需要安排定期会议，邀请发展商及各施工单位出席，以便商讨及检讨托管工作的情况。 （1）分包进入大厦申请流程图 分包要求进入托管地方工作发展商工程部申请（包括日期，人数，工作内容，时间等）发展商签字确认 分包要求进入托管地方工作 发展商工程部申请（包括日期，人数，工作内容，时间等） 发展商签字确认 物管公司核实 同意 施工分包必须带备有关申请表，作为保安巡查之用 完成工作后，向物管公司申报，以便物管公司进行