万科_郁亮：现在即是未来22.pptVIP

需要提升产品开发能力，提高运营效率，均好中加速 为神马？因为今天作出，对未来造成很大影响，1950年说质量换食品，当时日本战后经济非常不发达，产品粗制滥造，跟早些年温州差不多，当时所以日本制造低劣，地摊上买的东西，有个村子叫usa，打上标签，以此提高质量，低劣程度可向而知，那时候，50年说可以换，这个决定在三十年之后，似乎在所以制造业里面抢夺所有人饭碗，在当时并不轰轰烈烈，三十年后显示威力 一个转折点与宏观调控有关，长期来看促进进程 规范，更高，对万科非常有帮助的，宏观调控是行业来到专这单上 考虑，将从要素驱动过渡到创新 以前获利模式简单，要素推动不足以推动未来成长，这是创新驱动问题 我们不仅产品，这是一部分，我们需要产品，但成熟、表转化产品运用也是创ixn，管理上穿新更重要，小组都提到了，含了概念在里面 总的标志更市场化，更规范，更精细，因为能力提升就是更精细化 这也是优秀企业要求 另一个外因是股权分置，行程按照周六，列入名单，等国资委，几时说可以就可以作了，几个重要审批在黄菊那边，不知道几时开始，要做准备，全围绕这个展开的，提出一点安全问题更突出。 因为全流通之后并购行为会大量发生，万科股权分散 另外又批六十亿，万科a低于b，外资关心万科，拥有投票权 这些造成万科安全性问题，解决办法不是唯一的，最好解决办法是市值，没有人知道汇丰银行，因为足够大。我们总市值24位左右，1000亿其实我们更安全，但是扩大的话需要投资者支持，给他回报，不断成长的业绩。1000亿意味100亿利润，足够多业绩，使公司更安全。逼万科更快成长 万科业来到转折点上，我们必须适应行业变化，以便应变问题 他们在改变我们习惯的东西，过去土地的话呢，重视面积、规模，老总兴奋拿大地，现在说很大，提不起兴趣，因为资金占压问题更大，所以爱明谈到占用资金很多项目带来的影响，更关注irr，追求合理项目储备 第二个资金问题，需要更多融资渠道支持发展，银行不可能了，资金变得突出 产品也有非常大转变，以前卖方市场，有房才能出手，而且政府强势提出环保要求，各地激进，配套资源部成熟情况下，我们别无选择要适应 人才：也对我们现在人才，行业在转变，对人的要求发生转变，会迎来很多挑战，包括王室带头学英语，一部分 合作：笔者我们转变，不可能都是自己来做，必须有郑和资源能力，来配合万科发展，光靠自己发展能力不够 还包括并购的影星，有无包容度、消化能力、巴控能力 外在能力在促使我们改变的东西 制定新的发展规划，不久面对宏观调控，过冬预案，谢谢红团调控，上一次春天，到今天说效率，也就是效率问题作为突破口 按照惯性模式，200300枚问题，不建立卫星也可以增长，但是做不到2800亿的规模。所以，不改变自己，惯性增长是可以等着看到的，这时靠资源投入，是不可持续的，所以来自创新驱动 如何突破瓶颈，必须变革，定位未来十年清楚 这是去年讨论后的共识 面对的还有明天的机会，改变自己适应未来 目前主要工作是两块，应对和布局同时展开 现在即是未来 郁亮 2005年9月29日 2005年度集团“效率决定未来”专题会 转折点 现在即是未来 应对调控，布局未来 1. 现在即是未来——《创造历史的决定》 1950年，戴明对21位日本最具影响力的公司的领导人说： “你们可以用质量换食品！” 戴明为日本决定方向 20世纪80年代，日本似乎要在经济领域抢夺所有人的饭碗 1983年，萨姆·沃尔顿决定投资2400万建立私人的卫星网络， 1987年竣工 1. 现在即是未来——《创造历史的决定》 萨姆·沃尔顿探索太空 1014% 205% 转折点的来临未必轰轰烈烈，有时候在悄无声息中完成的决策却改变了世界。 眼前的历史在过去也曾是未来，最优秀的决策者有能力看透现在，看见它在未来成为历史时的情形。 2.1 转折点——行业的转折点 房地产行业正在逐步走向成熟 商品住宅市场的发展时间尚短 各参与方逐渐成熟 政府、消费者、合作方、同行、专业人才…… 国际化、金融化的加速到来起了促进作用 宏观调控促进了行业的规范化、市场化进程 行业更加规范 市场化程度更高 2.1 转折点——行业的转折点 行业将从“要素驱动”过渡到“创新驱动” 迈克尔·波特谈竞争力的发展阶段 要素驱动——投资驱动——创新驱动 2.1 转折点——行业的转折点 从长期来看，有钱、有地就能获利的模式将改变 创新 = 产品创新？ 房地产行业正在向规范化、市场化演变，竞争优势将源于精细化。 小结 精细化也是对优秀企业的必然要求。 2.1 转折点——行业的转折点 2.2 转折点——万科的转折点 我们必须适应行业趋势 2.2.1 外因——环境的要求 行业变化正在改变我们的习惯—— 土地：项目发展更注重现金流