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入门篇 6. 房地产征收和征用补偿的需要 7. 房地产损害赔偿的需要 8. 房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要 9. 企业有关经济行为的需要 10. 房地产管理的需要 11. 其他方面的需要 1. 确立了房地产估价的法律地位； 2. 实行了房地产估价执业资格全国统一考试制度； 3. 制定了房地产估价标准和指导意见；（国标） 4. 成立了房地产估价行业组织（CIREA）； 5. 设定了“房地产估价师执业资格注册”和“房地产估价机构资质标准”等行政许可项目。 6. 建立了统一开放的房地产估价市场； 7. 拓宽了房地产估价的服务领域； 8. 开展了内地房地产估价师与香港测量师资格互认。 最高最佳使用可以用以下三个经济学原理来理解： 1. 收益递增递减原理：可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。 2. 均衡原理：判定是否为最高最佳使用，也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。 3. 适合原理：以房地产与其外部环境是否协调，帮助确定最佳用途。 最高最佳使用原则在估价报告中的应用： 1、保持现状前提 2、装修改造前提 3、转换用途前提 4、重新利用前提 5、上述情形的某种组合。 最常见的是2＋3种的组合。 一、单选题 1、寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：（ ） A①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大 B①技术上的可能性②经济上的可行性③价值是否最大④法律上的可行性 C①价值是否最大②法律上的可行性③技术上的可能性④经济上的可行性 D①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大 二、多选题 1、合法权益包括（ ） A合法产权 B合法使用 C合法交易 D合法处分 2、类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在（ ）等方面与估价对象相同或相似。 A用途 B规模 C档次 D建筑结构 三、判断题 合法原则是要说明估价机构或人员应具有合法的评估资格。（ ） 房地产估价原则即房地产价格形成原理。（ ） 估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（ ） 最高最佳使用原则是指房地产估价应以能为估价对象带来最高价值的使用来进行。（ ） 在进行房地产估价时，房地产市场状况始终是在估价时点上。（ ） 1.4 市场法的对象和条件 1.适用对象 适用于具有交易性的房地产。 2.适用条件 在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似房地产的交易。 3.不适用对象（局限范围或缺点） （1）经济基础薄弱的边远农村，原因是缺乏必要的市场资料； （2）如古建筑、纪念堂（馆）、寺庙等，原因是交易实例少。 1.5 市场法的操作步骤 1. 广泛搜集交易实例的资料 2. 选取比较实例 3. 对可比实例成交价格做适当的处理 4. 求取比准价格 作业： 设计一个交易实例调查表，尽可能全面地了解估价对象的信息。 2.1 选取可比实例的必要性 可比实例：指交易实例中房地产状况与估价对象的房地产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的交易实例。 不是任何交易实例都可以用来参照比较，有些交易实例并不适用，需要从中选取符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例。 2.2 选取可比实例的质量要求 1. 同一地区或同一市场供求范围； 2. 用途或性质相同或大致相同； 3. 规模（面积）相当； 4. 建筑结构相同； 5. 档次相当； 6. 权利性质相同； 7. 交易日期与待估房地产的估价时点应接近； 8. 比较实例的交易类型应与估价目的吻合； 9. 成交价格应是正常市场价格或能修正为正常市场价格。 2.3 建立价格可比基础 建立价格可比基础包括五个方面的内容： ①统一付款方式； ②统一采用单价； ③统一币种和货币单位； ④统一面积内涵； ⑤统一面积单位。 1. 统一付款方式：统一为成交日期一次性付清的付款方式。 [例1] 某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，试计算该宗房地产在成交日期一次付清的价格。 2.统一采用单价：单位面积的价格。 房地及建筑物：单位建筑面积、单位套内建筑面积、单位使用面积的价格。 土地：单位土地面积、楼面地价。 其他的比较单位：如仓库，停车场，旅馆，电影院，医院，保龄球