徐州项目研判报告2.0.ppt

关于徐州项目研判报告;环境数据分析-辐射范围;;项目周边环境分析;项目周边住宅环境分析-成熟小区;项目周边住宅环境分析-在建小区;专业市场分析;香港德克乐国际家居广场;东兴物资市场; 　 红星美凯龙徐州店是由红星美凯龙家居集团股份有限公司开发、经营和管理。开发项目分三期实施，一期和二期主营家居，三期主营建材。一期家居生活广场经营总面积4.5万平方米，主营中高档家具。二期是以家居生活馆定位，建设面积10万有余，经营工艺品、实木家具等。三期是以“家”为主题，集家居建材及休闲、服务等综合服务为一体的建材装饰建材广场。　　 ;华隆国际家具市场; 淮东国际家具市场是由徐州淮东国际家具有限公司开发，经营总面积9000平方米，一楼经营生活家具，二楼经营办公家具，总铺位100余个，平均铺位面积90平米，出租率达到100%，专业从事中低档家具。中低端市场经营模式家具行业获得了部分大众所接受。;13; 徐州市新世纪建材装饰城创建于一九九八年，位于徐州南郊七里沟，104国道附近。主营陶瓷洁具、水暖石材、橱柜厨具、地板门类、五金灯具等十二大类产品，年交易额逾20亿元。　　 　　市场以“绿色装饰，关爱家居”为理念，以“诚信经营，精诚服务”为目标。总投资1．2亿元，分设灯具、油漆、五金电料、水暖洁具、木业板材、精品家具六大专业区，业户入场率已达85％。新世纪建材城将成为立足徐州，面向全国的规模化、专业化的综合建筑装饰材料大市场。;徐州灯饰市场分析;灯饰市场商户各品类经营频次;灯饰市场经营品类占比;灯饰市场区域经营商户数量分布;灯饰市场货品来源地占比;各市场灯饰商户数量;灯饰市场商户供货方式选择分类;灯饰市场铺位面积区间经营商户数量;灯饰市场经营模式商户分类;灯饰市场年销售额区间经营商户数量;灯饰市场调研商户共计364个;各灯饰市场商户有意向进驻共计147个;意向商户需求面积分布; 依托于上述的市场调研的数据分析后，我们得出如下的结论： 1、目前徐州地区还没有一个专业的灯饰市场，相对体量来讲徐州市区所有经营灯饰的卖场全部加起来还没有我们的项目大。诚然，我们的市场如果开设的话是具有一定的未来发展潜力和竞争力的； 2、从本次调研的364个商户的情况来看，特别是市区的客户有意向的占到了总体有意向的客户的52.38%，而这些客户相对于郊县的有意向客户要来的真实的多，正是因为他们了解我们项目的实际情况-主要是项目的地理位置，后期再招商的过程中可以利用这部分客户再进一步拉升徐州市区其他市场的商户，提升的空间可达30%，那样的话我们的市区有意向客户可达100个商家左右； 3、依据对商户的供货方式调查的数据结果反映，在调查的364家商户中有28家专门的批发、157家专门的零售和179家批发兼零售，这说明了徐州本地的需求和市场拓展空间-辐射的区域较大，再加上我们项目所处的地理位置，因此在我们后期的招商中市场商户的比例应为3:7，也就是说有30%的商户是从事零售的，剩下的70%的商户是做批发的或是批发兼零售的。只有采用这样的市场模式才能让我们的商户生存及发展； 4、从我们市调的另一个命题-供货方式来讲，采用货品代理的商家为194家，厂家直销的为60家以及货品分销的为108家，而这些数据正是说明了，目前在徐州区灯饰市场中，厂家的直销模式相对较少，如果我们在商户的选择上多为厂家，利用厂家的分销货代理管理网来拉动市场的经营能力，可能会是比较事半功倍的事。这也就是我们的项目区别于徐州目前相对比较成熟的新世纪和升辉市场。同样也可以弥补我们市场的缺点—位置较差，诚然也能发挥我们项目的优势：交通方便、周边的物流仓储价格便宜； ; 5、而对于商户的选择来讲，目前徐州区域灯饰商户的货品来源主要是：广州（占比52%）、山东临沂（占比26%）、常州（占比19%）、上海（占比2%），但是这样的供应链存在的问题有如下几个方面： （1）物流成本大 （2）发货不及时、不方便 （3）新品更新速度较慢 （4）价格没有太多的优势 （5）产品无太多的差异化 正是上述的问题存在，直接导致了本地市场的商户在经营上采用了多种品类经营，这就是为什们上述的图表中各品类在商户运营中经营的频次较高的真正原因； 6、从下表市调的有意向商户在经营面积上所体现的数据来看，在现有的有意向客户全部进驻情况下、以及在租赁面积和意向客户深入拉升30%的情况下： 现有的面积15690㎡+市区客户提升30%、面积提升30%=20397㎡。也就是说本地商户最大可能消耗的面积为20397㎡。总面积设定为60000㎡的话，按