河口市调报告--2012年9月5日.docx

河口市场市调报告东营市河口区在售商业住宅项目共5个，分别为枫林绿洲、天业盛世豪庭、东湖花园、华凯景苑、通海锦绣家园，其中通海锦绣家园因剩余房源较少，有一定去化难度，暂时封盘，天业盛世豪庭尚未开盘，目前重点工作为累计客户。在售新农村住宅项目1个，为三义和新村，价格相对较低，起价1800元/㎡，阁楼仅1500元/㎡，最高价3350元/㎡，均价2900元/㎡，目前剩余房源较少，因客群有针对性，且仅少量顶层及二期少量房源在售，因三义和新村为新农村居住区，对整体市场影响较小，不做单独分析。河口区商品房总货量分析河口商品房项目经济指数项目名称物业类型分期情况开盘时间总推货量（套）销售均价（元/㎡）去化量（套）户型区间（㎡）剩余货量（套）东湖花园多层2期二期尚未确定880（一期340套 二期540套）3400310100/120/160570枫林绿洲洋房4期三期2012年3月11日13004200110090-140200别墅5058005190-30045通海锦绣家园多层2期2011年年底420360039090/130/16030别墅804300-500037190/230/30043华凯景苑电梯多层3期2012年4月52360020142/14732小高层140（尚未推出）//142/147/168盛世豪庭洋房　待定240/0120-180240合计3022/1862/1160河口区目前商品房总推货量共3022套，其中东湖花园总货量880套，包括100、120、160㎡三种户型，枫林绿洲总货量1350套，其中洋房1300套，面积为90-140㎡，别墅仅50套，面积为190-300㎡，盛世豪庭总货量约1300套，一期房源240套，面积为120-180㎡，华凯景苑总货量1000多套，一期192套，目前推出一期一批次52套多层，面积为142-147㎡，通海锦绣家园一期总货量500套，多层面积区间为90-160㎡，别墅面积为190-300㎡。就项目价格情况分析，天业盛世豪庭因尚未开盘，目前处于蓄客阶段，价格待定。其他项目中，枫林绿洲开盘时间较早，因为项目档次较高，价格相对较高，洋房均价为4200元/㎡，别墅均价为5800元/㎡，属于区域最高价位，同时其去化情况也较好，洋房共1300套，目前已经去化1100套，三期2012年3月11日开盘，目前已去化50%，约200余套房源，别墅均位于项目四期，推出时间晚，去化相对较慢；通海锦绣家园于2011年年底推出，多层首批均价仅3100元/㎡，后期调价至3600元/㎡，前期低价格带动项目快速去化，目前多层仅30套顶层在售，去化率高达93%，项目叠拼别墅均价4300元/㎡，联排别墅均价5000元/㎡，叠拼别墅价格相对较低，居住舒适度好，目前仅3套在售，联排别墅尚未推出，项目目前属于封盘阶段，预备二次开盘重点去化联排别墅及多层顶层户型；东湖花园项目均为多层，均价相对较低，仅3400元/㎡，起价2800元/㎡，目前一期仅余少量顶层在售，约30套，二期尚未推出，价格待定。项目整体档次偏低，不利于价格的提升，且为砖混结构，抗震效果差，在市场竞争激励的当下，去化速度有限；华凯景苑项目目前仅推出52套电梯多层，均价为3600元/㎡，2012年4月开盘，目前仅销售20套，去化速度较慢，项目品质较高，但地理位置较为偏僻，周边生活配套有待完善，且工程进展较慢，在一定程度上影响了项目去化。综合而言，枫林绿洲以高品质、专业性取胜，通海锦绣家园以低价位、完善配套取胜，都取得了较好的销售成绩。河口在售商品房物业类型统计物业类别推出货量（套）去化情况（套）剩余货量（套）去化率洋房1540110044071%多层133270063253%别墅150628841%据统计，河口区在售产品中物业类型较少，仅洋房、多层、别墅三种产品，其中洋房推货量较大，共推出1540套，去化1100套，去化率为71%，多层其次，推出产品1332套，已去化700套，去化率为53%，别墅推货量较少，仅推出150套，去化量较少，仅60套，去化率为41%，河口花园洋房及多层住宅占据市场主力，也是区域快销产品。河口在售物业类型包括洋房、多层、别墅等，其中盛世豪庭、枫林绿洲主打洋房，共推出1540套，其中盛世豪庭预计推出240套，枫林绿洲推出1300套，目前剩余货量约440套，枫林绿洲剩余约200套，盛世豪庭暂未销售，剩余240套；东湖花园、通海锦绣家园、以及华凯景苑均有多层推出，共1332套，其中东湖花园均为多层产品，共880套，通海锦绣家园推出多层400余套，华凯景苑推出电梯多层约52套，目前剩余货量约632套，主要集中于东湖花园二期，以及一起少量5层，共570套，通海项目目前仅剩余约30套，华凯景苑推出多层面目前剩余32套；别墅产品主要集中于枫林绿洲、通海锦绣家园项