三和商务大厦广告与营销策略推广方案汇.doc

三和商务大厦广告与营销策略推广方案 一、项目简析二、项目定位三、营销策略四、广告策略五、媒介策略 前 言 　　 近期来，我们针对湘潭市甲级商务楼，尤其是金湘潭、金桥世纪大厦、中荣时代广场三大板块，三和商务大厦周边同质商务楼市场的现状，展开了进一步调研与分析。 初步形成了目前的《三和商务大厦广告与营销策略推广方案》。　　在本方案中，我们在对同质商务楼的市场定位及租售作比较与量化分析的基础上，结合三和商务大厦营销推广的三个阶段，就大厦整体推广中的营销策略、广告策略、广告主题、媒介策略等，作了进一步整合、完善和深化。整个《深化方案》力求可操作性和可实施性，以期在实施三和商务大厦营销推广和广告策划与推广过程中产生积极的作用。 市场及项目简析 (一)　市场简析1、湘潭甲级商务楼市场总体概述 湘潭市房地产市场处在一个转型期，目前市场上稍具规模的专业写字楼项目只三个：金湘潭（在建）、中荣时代广场（在建）、金侨世纪大厦（在建，接近完工）。它们的基本情况如下： 1）中荣时代广场：位于老城最繁华地段，现尚未正式推出，初步定价在5000元每平方米。 2）金侨世纪大厦： 概况：位于湘潭中央区的黄金地段——芙蓉路与丝绸路的交界处，紧邻市委、市政府，总建筑面积约6.8万平方米,总投资2.8亿元。由主楼和两栋双子楼三部份组成。金侨世纪大厦主楼为12层建筑面积为2.1万平方米,按5A级智能化酒店式商务楼设计,主楼建设主体封顶,全面进入装修和设备安装阶段,7月份可入驻。 品质：◎全框架式结构,可任意组合;◎3.6米超高设计;◎东西北三面采用大面积高品质石材干挂，并配以玻璃幕墙；◎多部品牌电梯；◎区域式商用中央空调设计；◎多媒体智能综合布线；◎24小时智能监控报警系统； 租金为1元每平方米每天，物业管理费为1元每平方米每月； 价格：3000元每平方米至6000元每平方米，均价为3300元每平方米，景观价差为400元每平方米（可看广场景观）。 3）金湘潭 位于韶山中路与建设北路交汇处东南角（市长途汽车站旁） 共计11层，建筑面积 110924平方米，商铺价格：10000—20000元/平方米，写字楼3500元/平方米 对目前市场上产品进行调研后，我们可以得出如下印象： 目前市场上供应专业写字楼楼盘数量不多，销售情况较好，因此本项目竞争较少、阻力较小。 2006年，湘潭商务楼市场整体呈现上升的态势。目前全市共有甲级商务楼35万平方米，湘潭新中心城区的甲级商务楼市场较少，租金将小幅增长。　　预计在未来4年内，还将新上市200万平方米甲级商务楼，至2010年，湘潭地区商务楼供应将达到高峰期，将引起湘潭甲级商务楼租金的全面下滑。　　近一年来，湘潭写字楼呈上升趋势， 为了降低商务成本，部分中资机构、合资企业与高科技经济开发区内的大型高科技公司采用自建办公楼，以便获得更加适合自身需要的办公空间，这将在一定程度上加剧甲级商务楼市场的竞争。　　 2、“物流经济”拉动市场攀升　　目前，现代“大物流”不仅是商流、物流，也是信息流、资金流。湘潭市从信息和人才抓起，把湘潭三大物流：大汉钢材物流、步步高商贸物流、湖南三和医药物流打造成“湘中南现代物流基地”。 、 国内和湘潭地区商务楼租售市场的一个显著特征是，“物流经济”已成为重要板块之一。国内主要城市尤其是沿海经济发达城市，乃至国家级经济开发区，纷纷亮出“物流经济牌”，吸引跨国公司地区总部及其研发、管理、营销机构入驻，带动商务楼市场的租售，以此吸纳资金流、信息流、物流和人才流，扩大本地区的经济总量，从而增强地区经济竞争力和辐射力。 ·湘潭新城区——湘潭已将发展“物流经济”作为提升城市经济功能的一项长远战略性目标，湖南市场年销售额达200多亿元，本项目所在地是中国第七大城市群“长株潭”，2005年“长株潭”GDP总量已超过武汉120多亿元，占湖南经济总量的60%以上，可以说得“长株潭”者得湖南！ 据市有关部门最新统计，湖南引进外资调整战略，5年内将引46家世界500强 。高新开发区，已十分明确的将“物流经济”作为园区招商引资的基本定位。虽然开发园区目前还处于规划与招商阶段，商务楼市场的发育至少尚需3～5年时间，但其发展势头不可低估。相对而言，金桥开发区，区内已建成（或在建）的高档商务楼已达2栋。但开发小区由于受区域位置和功能的局限，其商务楼租售率远不及老城区。因为新城区正在开发，客观上对经济开发小区商务楼市场的发育将形成相当程度的制约和影响。 3、现代服务业个性化需求凸现　　现代物流业是拉动湘潭商务楼市场的另一主要板块之一。 根据湘潭城市功能的未来定位，今后3年内，湘潭三大物流业：大汉钢材物流、步步高商贸物流湖南三和医药物流将强劲地拉动湘潭商务楼市场的发展。　　据统计，目前，湘潭市场各类现代物