上品天成项目整合策略汇.ppt

　 对于把握丘北“城市更新”机会的天成地产，“上品 · 天成”带来的绝不仅仅是产品，而是前瞻性的在新城中心创造了一个巨大的价值平台，生态平台，居住平台；以及通过产品折射出来的人文理念和商业信仰．因此，本报告的主旨是基于蓝石对天成地产的深刻理解，而作出的相关分析和切实可行的操作方案，望能为项目的运营奠定良好的基础． 先认识这座城---- 丘北的城市形态 老城 居住形态落后，居住品质较低，基本无成熟的居住小区，多为小宗地自建房和单位集资建房。 商业为传统集镇式商业，多为一商一铺或商住结合，夹杂少数现代商业形态。 新城 地形环境得天独厚，是一块极适合人居的风水宝地。从政府的规划和各开发商的项目规划看，都非常重视新城的居住品质和居住文化，未来的新城和老城将形成天壤之别。 新城的商业在政府的规划中是一种结合丘北旅游产业战略发展的现代、民族、时尚的商业形态。它是丘北城市未来的核心商业圈，是和普者黑旅游产业发展重心遥相呼应，相辅相承，互为补充的城市战略发展重心。 用发展的眼光看，老城不符合丘北的城市发展战略，丘北的居住重心和商业重心必将向新城转移。 微观视角下： 丘北的人居及商业投资 丘北人的居住习惯和购买喜好： 居住习惯----面积较大，足够的居住空间 较好的居住环境 完善的配套，便利 自建铺面+住房的商住一体模式 购买喜好----1至4楼为最佳选择 4居与3居居多 小宗地商住一体 消费心理----对新城的居住品质和发展前景较为认同 老城商业现状及投资心理 现状-----业态分布散乱 规模小，无成片的成熟商圈 无大型商业业态 多为传统一商一铺的集镇式商业，无特色，落后 近两年租金上涨较快，经营压力较大 投资心理----对新城的发展前景看好，但担心培育期太长 对于新城内首次置业者，及二次置业者，投资群体实际心理和行为认同的是新城的生活和物业，２－３年内新城区将在与老城区的较量中占尽上风。 盛世年华 锦丽家园 金荷佳园 颐景园 宗地项目 此项目于2005年启动，位于新城60米大街一线，现小宗地已销售完，仅余几块1千多平米的大宗地。启动时价格为600多/平米，现价为900多/平米。客户部分为买地自建，部分为投资客。 此项目对新城的商业投资客户群分流较大，对本项目商业操作有一定威胁，可通过后期推广炒作，吸引部分炒地投资者投资本项目商业。 项目客户类型细分—高尚住宅区 1、餐饮、风味美食﹑酒吧、咖啡馆、茶室、画　　 　　　廊、云南民俗工艺品店、土特产专营店； 2、书店、音像店、户外用品店、品牌服装店、美 容美发店、体育用品店、便利店；（亦可考 虑一、二层复式铺） 3、SPA、美容会所、健身中心、网吧、电游中心。 　　　 统一业态； 统一规划； 统一管理； 统一招商； 我们以怎样的竞争态势出现？ 市场领先者…？ 市场挑战者…？ 市场追随者…？ 市场补缺者…？ 战略总纲 独立城市潮头运营项目，“居高临下，势如破竹”，用舍我其谁的气势，定位新城，到代言丘北城市，巍巍大气，一举拿下城市制高点。 ---满城争看“上品·天成”！ 我们的战略目标 使上品·天成成为： ◆ 城市地标建筑群。 ◆ 丘北名副其实的现代商业中心、商务中心。 ◆ 城市名片、城市人居的典范。 ◆ 丘北人心目中最向往居住的楼盘。 1、分期、分节奏运营项目 2、市场重心逐渐偏移 3、深耕分销渠道 4、大客户销售制 5、组合式营销策略 1、分期、分节奏运营项目 分期多次开盘，使项目、售楼部经常保持旺盛人气。 地县级市场的特点为开盘热闹，开盘后人气冷清。因此，根据项目的复合性，特将项目分为2-3次开盘，运作期间不定期举办各种活动，以利项目随时受人关注。 住宅、商业街、