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上海·华盛街 营运企划策略 2005年3月 一、华盛街物业描述 1、地理位置——上海市中心的中心点 上海华盛街东临西藏中路,南临九江路，西临黄陂北路,北临南京西路。地处人民广场，是上海的零座标位置，也是所有人心目中上海的中心。具体位置上处于南京西路地铁2号线人民广场站上层，周边有上海大剧院、上海美术馆、老上海图书馆、新世界广场、国际饭店、市百一店、黄河路美食街、来福士广场、M8号线通车后将与香港名店街,迪美购物中心连通。 2、交通条件——四通八达、人流汇聚 本案共有7个出入口，直达人民广场商圈各个方向，交通便捷，客户通路良好。 项目周边是上海交通的主要“汇集点”，地铁1号线、2号线在此换乘、更有20余条公交线路可以辐射到上海的每个角落。 3、物业情况——条状商业、经营欠佳 该商铺为现房，共有地下2层，负一层全长368米，建筑面积12000平方，共有大小店铺166间。该层分为A、B两区，A区店铺面积大多为8-30平米，经营业态丰富。B区店铺面积大多为30-50平米，主营休闲服饰。负2层全长200米，建筑面积2000平方，主营箱包皮具，该层现为统铺，无分隔。 二、市场情况 商圈简介——多商圈辐射、人流汇聚 本案所在人民广场位置，即能够独成体系，也受到周边商圈的极大辐射，商业设施极为繁繁华。 首先是项目东侧是南京东路商圈，代表性商厦是市百一店和新世界百货。该商圈日均客流量达到70万人次，最高时能够超过100万人次，主要客户群包括境内、境外旅游者，周边办公的白领人士及本地消费者。 其次是，南京西路商圈，该区域大量白领汇聚，为人民广场输送了大量的高端消费者。 商业历程——发展稳健、未来趋好 上海华盛街于1999年12月28日开始营业，随着轨道交通的发展与贯通而兴起的一个大规模、多业态的轨道枢纽型商业街。 目前华盛街正以21世纪全新的管理理念，本着倡导时尚，弘扬商业文化，追求全面发展的精神，创建持续井然的购物环境。 经营现状——规划欠佳、档次不高 A.业态 情况——以服饰、饰品为主，兼营食品、美容美发、小商品、玩具等，整体商家品牌、知名度和规划欠佳。 目前整个华盛街的营业面积大约在一万四千平方米左右,其中服饰比例最高，达到54％，其次是箱包，饰品，鞋袜，比例都在10％左右，另有12％左右的空置。 B.消费对象——过路客户为主，忠实消费者较少 华盛街目前的主要消费对象是学生和20－40岁的时尚人士，以及换乘地铁2号线和1号线的过路客户。由于广告力度的不足和品牌宣传的欠佳，忠实消费者数量有限，游客和高端的白领客户也较少。 C.经营方式——租赁、扣点并存 华盛街分负一层A区以小面积租赁为主，负一层B区以与商场结算扣率为主，负二层C区是由一个租户包租后分租出去的。 D、租金情况——人流的走向、面积和业态等决定了商铺的价值。 总体来看，华盛街的租金从10元/m2.天到16元/m2.天。 》华盛街的主要人流主要来南京路和地铁1号线的换乘口，因此比较靠近该出入口的商铺租金较高。 》经营面积越大，租金单价越低，反之租金越高，商铺的心态也影响单位租金。 》经营业态对于租金的影响也较大，服装零售毛利最高，女士用品等销量最大，因此对于租金的承受力也相对较高。 以上租金为A区的商业租金，B区目前出租率较低，整体租金水平较A区为低，一般在7－8元/m2.天。而C区为经营非常差的皮具城，采用扣率形式。（附件一 华盛街商铺租金抽样表） 上海主要地下商城租金情况——与华盛街基本持平 上海比较知名的商业街如徐家汇地下商城和淮海路的香黛广场，其租金基本与华盛街持平，主要租金集中在10-20元/M2.天之间。 （附件二 上海主要地下商城租金抽样表） 附件一： 华盛街商铺租金抽样表 店名 营业面积 日租金 （元/平方米） 进深 营业方式 业态 经营范围 天使小屋 5 16 2.3 3 1.6 租赁 零售 饰品 时尚皂屋 8 15 2.3 2.5 3 租赁 零售 香皂饰品 男桂坊 50 10.5 2.3 6 8 租赁 零售 男装 娇娃服饰 10 16 2.3 4 2.5 租赁 零售 女装 安杰服饰 15 15 2.3 4 3.5 租赁 零售 服饰 起点 10 10 2.3 2.5 4 租赁 零售 牛仔服饰 西布朗 30 11 2.3 5 6 租赁 零售 服饰 帕伦迪丝 30 11 2.3 5 6 租赁 零售 女装 华伦天奴 25 13 2.3 5 6 租赁 零售 鞋 画家 50 11 2.3 7 7 租赁 零售 画 流行美 8 14 2.3 3 2.6 租赁 零售 饰品 全姬美 10 16 2.3 2.5 4 租赁 零售 包 附件二： 上海主要地下商城租金抽样表 香黛广场商铺租金抽样表 店名 营业面