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上海酒店式公寓市场分析 一、上海酒店式公寓概述 1.酒店式公寓概念 酒店式公寓，顾名思义就是提供酒店式服务的寓所。其基本特征为： 房屋结构与布局基本类同于普通公寓房，但底楼一般设置服务台； 套内提供居家生活所需的厨房、卫浴、家具等设备与生活物件； 公寓内一般配备能提供餐饮、健身、商务等多种服务的会所，配套设施也较齐全；就服务而言，酒店式公寓的基本服务水准一般都达到高星级酒店的标准，除了传统酒店服务外，还提供给长住客户家庭式服务，从保证住户私密性到提高寓所服务人员亲和力这两大方面远胜于传统酒店，让住户真正感受到宾至如归。 2.经营方式 酒店式公寓比较酒店而言，由于没有硬性的指标限制，所以投资成本相对较低而经营方式则更加灵活，一般使用长租或长短结合的租赁形式推出，甚至还有部分酒店式公寓选择出售及租售并行的方式。在租金方面，较低的投入和长期租赁客户的增多给了业主更大的降价空间，所以相比高星级酒店，租金会更加便宜，由此良性循环，吸引到更多的长租客入住。从售价方面，虽略高于普通高级公寓，但优厚的投资回报也逐渐吸引众多的投资客们冲入酒店式公寓的市场。 3.发展情况概述 国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京逐步拓展市场。它们一般位于城市商业集中地区，CBD及高级住宅集中地区，主要客源是境外企业、跨国公司的驻华中短期办事人员和各国驻华领事以及部分国内企业家等。随着中国加入WTO以及各地商品房内外销并行政策的贯彻，高质量，优服务的寓所的需求量正逐年增长，而酒店式公寓这一新兴物业正好填补了市场的空缺，它以高级酒店式服务包装着居家式生活寓所的表现形式也受到了越来越多人的肯定。 作为国际性大都市的上海来说，酒店式公寓的市场则更加的开阔。这一点可以从早期寥寥数栋酒店式服务公寓到如今的酒店式公寓遍地开花看出。值得相信，随着近年来上海房市业绩的逐年攀升，酒店式公寓无论作为酒店补充或公寓升级的新型物业形态必将有所作为。 类型 特征 外销房转型酒店式公寓 外资酒店管理公司 新一代酒店式公寓 地理分布 主要分布与长宁、徐汇两大区域，静安也有相当一部分。 一般分布在经济高度发达的CBD中央商务区域，如浦东陆家嘴金融贸易区；淮海中路商业商务区等。 一般位于市区中心地带，靠近或地处商业或购物集中地，周边配套齐全。 房型分析 大面积房（面积从100—250平方米）约占到总房型配比的50－80%以上，甚至有些只规划三房以上的房型，如：东方雅苑的主力房型是三房，面积范围在203－231㎡之间等。 主力房型为两、三房居多，主力面积范围在106～148㎡之间。 此类物业多以小户型即一室一厅为主，主力面积约在40—60平方米之间。有的楼盘也有稍大的房型存在，但总量较小。 配套设施 配套设施比较齐全，会所一般都提供餐饮，康体，休闲娱乐等服务设施，会所设施一般只对内（或只对会员）经营，部分服务内容对住户（会员）免费开放。 配套设施非常齐全，且档次高，餐饮、康体、休闲、美容、小商场等设施一应俱全，会所设施不但为住客提供高质量的服务，还对外开放。 会所职能基本与普通公寓会所相同，总体设施较齐全。 上海酒店式公寓概念分类 物业管理 由开发商自己组建的物管队伍前来担当，提供标准的酒店式管理服务。在管理中注重维护住户的私密性，注重与住户的亲善交流，提供人性化物业管理服务。 物业管理公司一般由国际知名的酒店管理公司前来担当，如万豪，雅诗阁等。 由普通的物业管理公司进行统一的物业管理，一般它们只提供较为简单的酒店式服务，因此服务内容较为单一。 租金价格分析 目前徐汇、长宁、静安三区的此类型物业租金约在每月$1000－6000/套之间。主力价格段约维持在每月$1000－2500/套之间。 目前此类型物业租金维持在每月$1800－16000/套之间，主力价格段维持在每月$2500－3000/套之间。 目前此类型物业主力价格段在￥8000－12000/㎡之间，如：静安晶华园售价￥9000－10000/㎡。 主要客层 客源主要来自虹桥、徐家汇及南京西路等商业商务区域，主要客籍是来自境外及港台等地区的中高级主管和经理人士，而且多已举家形式迁入。 客源来自CBD中央商务区域，客籍主要是以欧美，东南亚等地住客居多，职位一般是境外企业的CEO及高级经理人为主，单身客人比较多，也有部分家庭式入住，长租客人约占到50％。 主要是以是本地、外省市及港台地区的投资客为主，所以一般在销售过程中投资回报率会是一个重点的考量。 出租状况 目前市场上此类物业的出租率普遍情况较好，出租率基本维持在80％左右。 目前市场上此类物业的出租情况较好，出租率基本维持在70％左右。 目前市场上此类物业的市场反应普遍良好，一般开盘1至3个月就售罄。  二、市场供应情况